“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。就农村房屋买卖纠纷案件个案审理而言，不同地区法院作出不同判决的情况很容易在媒体报道中见到，同一地区上、下级法院意见不一甚至同一法院的不同合议庭之间意见不一的现象也不鲜见。

在实务中可根据小产权房购买时间来划分，可以简单的划分为签订买卖合同不久的和签订买卖合同已久的。至于时间上的结点，法院可以根据所在区域、城市的经济发展情况、收入情况、房价上涨情况等予以斟酌认定。

（1）对于签订合同不久的。可以严格按照《合同法》第58条的规定处理，在认定合同无效、双方返还财产的同时，对合同无效而遭受损失的一方主张的合同履行利益损失，根据双方过错合理分担，让合同双方都意识到风险，从而发挥正确裁判导向，减少小产权房交易白的发生和纠纷的产生。当然，通常在此类小产权房的买卖合同过程中双方多为知悉房产情况，均存在过错，应当各自承担相应的责任。

（2）对于签订合同已久的，诚实信用是中华民族的传统美德，也是中国特色社会主义核心价值观念。诚实信用原则是从事民事活动的一项基本原则，也是法院在民商事审判活动中应当秉持的基本原则。

总之，应对小产权房合同效力纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。