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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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三个角度就能判断征地拆迁是否合法,关系到被征收人的后半生
作者:黄小仙 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-05-19 阅读量:86

征地拆迁,涉及被征收老百姓的重大财产利益。不夸张的说,一旦拆迁,关系到被征收人一生的财富。所以,如果在征收拆迁过程中,补偿利益一旦受损,很可能导致后半辈子的生活质量大打折扣,有的甚至一夜返贫,这样的现象在征收实践中并不少见。所以,必须保证征地拆迁合法有序开展实施,才能全方位保障被征收人合法私权有合理的补偿。

那么,如何判断征地拆迁是否合法有序呢?在明律师告诉你需从三个方面考量。

【一、看征地拆迁项目的启动是否符合“公共利益需要”】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定: 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


法律明确限定了“公共利益”的六种情形,也就是说,只有基于上述六种原因,政府才能组织实施征地拆迁项目。如果不是“公共利益”需要而肆意开展的征收,都是违法的,会侵害被征收人的合法利益。比如:村委会联合开发商征地拆迁,以公共利益之名,却行商业开发之实。因为不管是村委会还是开发商,都没有足够的财政能力担负足额的拆迁补偿,且没有足够的权威度来保证征收补偿的履行,这对被征收人来说,是极大的风险。

因此,在明律师提醒大家,如果征收项目启动不符合上述6种情形的,被征收人是可以拒绝拆迁的。

三个角度就能判断征地拆迁是否合法,关系到被征收人的后半生


【二、看是否按照法定程序进行】

不管是国有土地上房屋征收,还是集体土地上的房屋征收,都有严格的法定程序。国有土地上房屋征收流程主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,集体土地上房屋征收流程则主要依据《土地管理法》规定。

实践中,违反法定流程征收的问题非常严重。比如:夜间偷拆、误拆、暴力强拆、没有征收公告径行拆迁、实施拆迁主体不合格、肆意认定违法建筑、评估形式不合法、未告知被征收人听证、复议、诉讼权利等等。这些都是违反法定征收流程的征收行为,会直接或间接损害被征收人最后的补偿利益。

总的来说,怎么去判断征收方是否违反了法定流程呢?在明律师告诉你,法律也不外乎人情,如果一般人从直觉上都能识别出征收行为不符合常理,大概率上这个征收行为就是违反法定程序的。比如暴力强拆这个行为,没人会觉得这是正常的操作,因此这就是违反程序的,被征收人就有权拒绝征收。当然,光凭直觉是不行的。如果第一直觉认为征收操作违法,那么被征收人一定要及时咨询律师,进行具体的确定并采取相应的维权措施。

【三、看补偿数额是否符合被征收物的市场价值】

整个征收过程中,被征收人最关心的点是到底能给多少补偿,这自然也是征收拆迁中的核心环节。不管什么征收项目,不管征收程序如何,只要给到的补偿合理就行。同理,如果补偿不合理,那么,征收就是违法的。

那又有何判断补偿合理与否呢?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

也就是说,对被征收人的补偿,其合理标准应以被征收房屋在征收时的市场价为基准。即对被征收人的补偿数额,至少应该是该房屋正常买卖交易的价格。如果过分偏低这个价格,该补偿就不是合理范围内的补偿,就不是合法的。被征收人就可以采取复议、诉讼方式维权。


标签: 征地拆迁 征地拆迁项目补偿
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