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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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国有土地上房屋征收程序7步走,到了这一步你可真就没啥招了!
作者:王园园 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-03-02 阅读量:140

导读:在律师解答征地拆迁咨询案件中,被提问最多的除了征收补偿的标准以外,就是征收的程序是否合法的问题了。生活中大家一辈子能遇到几次征地拆迁?绝大多数的人们一辈子可能只遇到一次!而在这人生第一次的遇见中,大家的内心是否有一丝慌乱?在不知所措的同时,内心是否会生出一些疑问?比如现在的征收程序是否合法?合法的征收程序到底应该如何?自己如何才能获得合理的补偿?下面我们将为您一一讲来。

首先,我们需要确认自己房屋的土地性质是国有土地还是集体土地!

国有土地,顾名思义是属于国家所有的土地。当国有土地上的房屋面临征收,我们需要注意的事项有哪些呢?我们先来谈程序方面的要点。

国有土地上房屋征收合法存在的必要前提是“为了公共利益的需要”,而在确认需要征收房屋时,作出房屋征收决定的主体也就是这个征收决定最后落款盖章的部门是市、县级人民政府,而不能是其他任何行政机关。

接下来是您能看到以及能参与到的国有土地上房屋征收补偿的合法程序。

1.在作出征收决定前,要作出预征收公告或者叫“暂停公告”(房屋征收范围确定)。需要注意的是,相关的公告中必须要对征收目的、征收范围、征收补偿方案的具体实施时间、涉及被征收人的补偿事项进行告知。在此阶段您作为被征收人享有的是知情权。

2.公告中的补偿事宜具体指的就是补偿安置方案。那么房屋征收部门作为房屋征收的具体工作部门,由其负责拟定征收补偿方案之后,上报提交给市、县级人民政府。

市、县级人民政府组织有关部门对补偿安置方案进行论证并向公众公布,同时征求公众意见。在这期间您作为被征收人能够行使的权利包括提出意见和申请听证。后者仅限旧城区改建类项目中的被征收人。

3.由房屋征收部门组织对被征收房屋等财产的价值进行评估。一般在征收决定作出前就会发通知告知被征收人参与协商选定评估机构的时间和地点。

评估机构最终作出评估报告后,房屋征收部门需向被征收人转交该评估报告。


在此期间被征收人是可以选择签或者不签补偿协议的,因为评估报告仅是作为补偿的依据,并不具有强制力。被征收人也可以对评估报告提出异议或申请复核。实践中,评估工作也可能开始于征收决定作出之后。

国有土地上房屋征收程序7步走,到了这一步你可真就没啥招了!


4.在作出征收决定前,需要注意:不光要由征收部门按照有关规定进行社会稳定风险评估,还一定要保障征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

5.当市、县级人民政府作出征收决定后,除了需要及时将该征收决定进行公告,征收决定中必须包括征收范围、补偿标准、补偿安置方案、征收时间计划的同时,还要告知被征收人可以在法定期限内申请行政复议和提起行政诉讼。


在采取“模拟搬迁”的项目中,征收决定一经作出,此前预签的补偿协议就可能自动生效并转为正式的补偿协议。尽管这种事实上改变《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定程序的做法仍存在一定争议,但实践中的运用非常多,被征收人对此不得不防。防范的最佳途径就是——不要参与任何预签补偿协议,不要轻易被奖励金所蒙蔽。

6.如果您在征收决定作出后与房屋征收部门无法协商一致进而签订征收补偿协议,那么下一步,市、县级政府就会针对未达成协议的被征收人作出征收补偿决定,该征收补偿决定同样需要对您及时公告。

征收补偿决定的内容包括补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等等事项。内容基本上就是征收补偿协议的内容,这里被征收人可要注意了,您一定要在法定期限内及时行使救济权利,否则超期会视为您自动放弃权利。

7.征收方申请法院强制执行。当您在法定期限内不复议、不诉讼或者是复议、起诉经过一审、二审程序后,再或者在补偿决定规定的期限内您又不搬迁的,将会启动强制执行程序。

市、县级政府将会依法申请人民法院强制执行,也就是强拆您的房屋,这里的强拆行为是合法的。

故此,起诉征收补偿决定绝非仅仅是一个动作,而是一定要争取将其撤销。否则,被征收人就只能认下决定中确定的补偿金额,额外的诉求就很难得到支持了。

综上所述,国有土地上房屋征收的法定程序中被征收人“有感”的部分大致如上。整个程序可简化为“征收启动阶段、征收决定阶段、补偿阶段和强制执行阶段”4个部分,大家一定要争取在前面3个部分中让自己的主张得到有效实现,一旦拖入最后一个阶段,再想翻盘几率就不大了。


标签: 国有土地上房屋征收程序
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