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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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征收拆迁中的院落、空地到底有没有补偿?可别再被忽悠了!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-03-23 阅读量:106

导读:征收拆迁中,除去被征收的住宅房屋、厂房等建筑外,被征收人可能还会享有一些院落、空地面积的土地使用权。那么,对于这些并未建造有房屋的面积,征收方是否应当依法给予补偿呢?关于这一问题的各种观点和分析文章很多,本文在明律师就对它做一番全面的解析。

【合法的宅基地使用权理应获得补偿】

对于农村宅基地上的院落、空地而言,只要其在集体土地建设用地使用证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记,或者在土地登记审批表、个人建房用地审批表等其他证明材料上有记载,其都应当依法获得补偿。

对宅基地使用权价值的补偿一般为宅基地的区位补偿价,或者参照当地征收农用地的区片综合地价标准确定。

一块宅基地上允许建房占用的通常只是一部分面积,但余下的面积只要在权属证明的附图范围内,没有突破乡镇政府批准的宅基地四至范围,就是农民合法享有使用权的宅基地,就应当有补偿。

特别需要强调的是,对宅基地使用权的征收还会牵涉对农村集体经济组织成员居住权利的影响。实践中,各地在补偿安置方案中一般还会考虑人员安置问题,给予被征地农户按人头计算的房屋面积安置或者重新安排宅基地建房。

【城市的院落、空地,合法享有才给予补偿】

对于城市中的院落、空地能否获得补偿,则要综合理解两处规定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第11条、第14条的规定,可大致概括为以下两点:

1.被征收房屋价值涵盖了被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的市场交易价值;

2.被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。

也就是说,一般情况下对国有土地使用权价值的补偿是包括在对被征收房屋价值的补偿的范围之内的,并不单独对国有土地使用权价值进行补偿。

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但在被征收人确有合法享有国有土地使用权的院落、空地的情形下,则应当将这部分院落、空地也纳入征收评估范围,按房地产市场价格一并予以征收补偿。

这也就是最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中所表述的核心意思。

山东省高级人民法院在(2020)鲁行终268号《行政判决书》中对此问题也做了较为详尽的阐述:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及最高人民法院有关答复意见精神,在国有土地上房屋征收补偿中,应将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入补偿范围……无论该院落所占土地为划拨还是出让均应当一并予以补偿,只不过划拨土地与出让土地在计算补偿价值时的计算方式不同。

综上所述,在明律师认为城市的院落、空地能否单独获取补偿主要取决于两方面因素:

一是涉案院落、空地的国有土地使用权价值是否已经通过评估计算在了被征收房屋的价值之内。如果评估中仅考虑了房屋本身的价值,而遗漏了国有土地使用权的价值,那么这部分院落、空地就有了单独获取补偿的条件;

二是被征收人是否合法享有涉案院落、空地的国有土地使用权。国有土地使用权证或者“房地一体”的不动产权证是其合法享有的最佳凭据,若所涉院落、空地系“未经登记”也不能被直接不予补偿,而要经由被征收人举证和征收方的调查、认定和处理才能得出是否补偿的结论。

如果被征收人有证据能够证明涉案院落、空地系其合法占有、使用,仅因历史遗留原因而尚未办理权属登记,那么其仍然有权主张这部分面积的补偿。

换言之,当事人未经任何审批非法占有、使用的城市院落、空地是不能获取任何补偿的。实务中这种因认为自己“无地建房”而随意圈占社区内绿化、停车设施用地的情形并不少见,其依法应被街道办、城管予以查处,显然无权获取圈占面积的补偿。

在明律师最后要提醒大家的是,那种不区分具体情况,未收集梳理证据之下就贸然得出“国有土地上未经登记的院落、空地面积均应予以补偿”结论的观点,显然是站不住脚的。被征收人切记不要被这类不负责任的“普法”忽悠住,主张补偿权益一定要首先握有牢固的权利凭证,这才是大家需要始终牢记的关键。


标签: 征地拆迁补偿标准
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