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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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拆迁时,评估价格与补偿方案价格不一致,应按照哪个标准补偿?
作者:黄小仙 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-03-02 阅读量:472

在明律师有接到这样的咨询:律师,我家拆迁了。但是评估机构评估出来的房屋价格要比征收方的征收补偿方案上的补偿标准不一样。评估价格要比补偿方案上的补偿标准要高,征收方说只能按照补偿方案上的补偿标准进行补偿,这样合法吗?如果按照补偿方案的标准进行拆迁补偿的话,我这明显亏了啊……

征收实践中,确实存在很多评估价格与补偿方案上的价格标准不一致的情形。而对于这种情形,各地征收方的操作方法却是一致的。总的来说,就是按照补偿低的那一类标准对被征收人进行补偿。当然,说辞是各有各的理。

但很明显,这对被征收人来说,显然是不公平的。都按照补偿低的那一类标准对被征收人进行补偿,是压低了被征收人的补偿利益的。那当评估价格与征收补偿方案价格不一致时,到底如何选择适用标准呢?

针对上述问题,最高人民法院有司法判例的裁判理由对此进行了说明,对征收拆迁实务有权威指导性。该裁判理由如下:

1.征收补偿方案所确定的补偿标准为一般标准,考虑到被征收房屋的具体情况各有不同,实际安置补偿原则上应当以评估机构评估结果确定被征收房屋安置补偿。

2.在评估机构评估价格低于征收补偿方案所确定标准的情况下,行政机关确定以征收补偿方案标准计算房屋的征收补偿价格,不仅更有利于维护被征收人合法权益,亦不违反法律法规的规定。


在明律师说法:

上述裁判理由的是以保障被征收人合理补偿利益为出发点的,其依据在《土地管理法》第四十八条: 征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

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具体而言:

首先,应根据地方的实际经济情况确定补偿标准。即以评估机构的评估结果为被征收人的征收补偿利益标准。这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条有规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

因此,一般情况下,是以房屋征收时,评估机构的评估价为被征收人最后的补偿利益价格。

其次,从保障被征收人不低于原有生活水平的角度出发。当评估价格低于征收补偿方案所确定的标准的情况下,以征收补偿方案所确定的补偿标准对被征收人进行征收补偿。

能有这样的裁判,首先是因为征收方发布的房屋征收补偿方案是经过专家、行政机构、学者、以及全部被征收人的共同论证和严格的审批手续而形成的,在具有合理性的基础上,也兼具合法性。因此,以房屋征收补偿方案确定的补偿标准对被征收人进行征收补偿,是在征收方的预测和可接受范围内;

再者,征收方作为行政机构,所发布的官方文件,被征收人对该文件具有信赖利益,也就是我们常说的“言出必行”。因此,征收方发布了征收补偿方案,被征收人基于对行政机构的信赖,有权要求征收方按照征收补偿方案所确定的补偿标准进行补偿,征收方亦不得拒绝。


还有最重要的一点是,为公共利益需要实施的征收拆迁,不得以损害被征收人合法权益为前提。因此,如果评估价格明显偏低,不符合被征收人的合理预期补偿利益时,就应当以高标准的征收补偿方案所确定的补偿标准利益对被征收人进行补偿,才能保障被征收人的原有生活水平不降低。

总而言之,在明律师提醒大家:当评估机构的评估结果与征收补偿方案所确定的补偿标准不一致时,一般来说,应该以评估结果为被征收人的补偿标准;但当评估结果利益明显偏低或者是明显不合理时,则应当以征收补偿方案确定的补偿标准对被征收人进行补偿。换言之,不管以哪种标准对被征收人进行补偿,其总的原则就是要保障被征收人的原有生活水平不降低。如果补偿利益偏低,在明律师建议大家要及时咨询专业律师,采取行政复议或者行政诉讼的方式进行维权。


标签: 拆迁评估方案
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