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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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遇到拆迁,评估报告太专业看不懂?把握这四点让你轻松上手
作者:赖佩琳 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-06-09 阅读量:48

导语:房屋征收评估报告是由专业机构中的专业人员,用专门方法所作出的对房屋基本情况和价值的意见。其“三专”的定义似乎暗示着普通老百姓难以看懂其中内容。一些人甚至看到厚厚的评估报告就两手一摊、索性放弃。现学评估知识肯定来不及,也没有必要。在明律师提醒您,抓住四点让你轻轻松松初查评估报告的常见违法点。

【常见违法点一:评估报告是否过期?】

价值往往通过价格来体现。众所周知,随着经济的迅猛发展,十年前的房价和现在的房价根本不能相比。同一宗房产的价值在不同时期当然会有不同的评估结果。

因此,评估报告为了确保结论对当下实践的正确指导,都会写明报告适用的有效期限。

实践中,有效期限一般为一年。在明律师近期代理的案件中,就有奇葩一幕:评估报告有限期限明明只到2017年,结果征收方2019年才依据这份“过期”评估报告作出征收补偿决定。虽说只有短短两三年的时间,但房屋的市场行情已经发生较大变化。若仍然依据“过期”报告所得出的征收补偿标准,则显然违背公平补偿的原则,损害了被征收人的合法利益。

【常见违法点二:评估程序是否违法?】

首先是评估机构的选择。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,评估机构选择首先应该协商选定。若协商不成的,通过多数决定后随机选择。然而,由于征收涉及的户数较多,大家如一盘散沙,有着不同的利益诉求,对待评估机构的选取自然态度不一。因此实践中,协商和多数决定很难实现。但这并不能代表征收方可以直接跳过。故此被征收人可以注意审查评估机构选取是否有征求大家意见、协商的过程?是否事先公告?

再者是评估机构的回避。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》(下文称《办法》)的规定,评估机构与房屋征收人有利害关系的,应当回避。而在明律师认为,选取的评估机构应该尽量避免本市、甚至本省的评估机构。因为评估机构仍然受到当地政府的管理,若评估结果不利于征收方,可能难以抵住“生存”压力而做出不公平的评估结果。虽然实践中法院不一定都会支持这样的理由,但还是那句老话:有枣没枣,都要打三杆子。对评估报告的“多点”进攻能够更容易找出评估报告的硬伤来。

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【常见违法点三:评估过程是否实地勘察?】

评估报告系基于其专业知识所形成的专业意见,要想得出准确的、经得起推敲的评估结果,必须建立在对评估主体充分了解的基础之上。

根据《办法》规定,评估机构应当对被征收房屋进行实地勘察记录。并且这个实地勘察不能只是走走过场,必须落实到拍摄反映征收房屋内外部状况的照片等影像资料上。因此老百姓可以翻看一下评估报告中是否将房屋的内外部状况全部用照片或者录像记录完整了。如果缺失了一个房间或者房屋装修状况的记录,对评估结果的消极影响不言而喻。

【常见违法点四:评估方法选择是否合理?】

评估方法是评估报告中最为专业的一块,也是得出房屋评估价值最直接的一块。若被征收人对评估结果不满意,这块“硬骨头”还是要啃的。

但并不是说要大家现学各类计算方法去检查计算过程,而是直接从评估报告的文字中寻找一下本报告选用的评估方法是什么。

根据《办法》的规定可知,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。所以该条第一款中的“成本法”是有法律规定的“禁区”的。

实践中很多房屋评估价值结果畸低,就是因为选择了成本法的缘故。还需提醒的一点是,如果可以同时适用两种以上方法评估的,应当选择两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理选择。而不是简单粗暴两者相比选择评估价值低的。

但并不是说要大家现学各类计算方法去检查计算过程,而是直接从评估报告的文字中寻找一下本报告选用的评估方法是什么。

根据《办法》的规定可知,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。所以该条第一款中的“成本法”是有法律规定的“禁区”的。

实践中很多房屋评估价值结果畸低,就是因为选择了成本法的缘故。还需提醒的一点是,如果可以同时适用两种以上方法评估的,应当选择两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理选择。而不是简单粗暴两者相比选择评估价值低的。

在明律师提醒你,房屋征收评估报告虽然具有很强的专业性,但是并不代表普通老百姓对其中的违法点审查束手无策。若征收人发现了房屋征收报告的违法点,亦或者找不到违法点但认为房屋评估价值结果明显畸低,都可以找专业律师再次审查。将“子弹”放到“狙击手”的手里从而能够更好地维护广大被征收人的合法权益。


标签: 拆迁评估报告
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