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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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安徽违章建筑拆除赔偿标准
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2022-04-27 阅读量:123

有些明显看着就不公平、不合理的拆迁补偿,被拆迁人肯定是不会答应的。不过之所以拆迁方敢于提这种“无理”的拆除房屋要求,还是与涉案房屋自身存在法律上的瑕疵、纰漏相关。应对这样的案件,被拆迁人切勿只在对方划定的“补偿方案”这一圈子里面兜兜转转,跳出对方所划的圈子,你或许会看到一片更广阔的天地……

【基本案情:非宅腾退还是拆违建?你不配合,就按违建拆!】

老张(外村人)在20多年以前与某市某村委会签订土地转让协议,从而取得了数千平方米面积的集体建设用地。

老张取得涉案土地后即办理了集体土地使用证,并在涉案土地上陆续建造了房屋数千平方米,用于居住和盛夏时节接待亲戚朋友来此消夏度假。

然而头两年开始,村委会就开始几次三番找到老张及与其情况十分类似的邻居,称其涉案房屋在当地规划和自然资源委员会提供的土地卫片执法图斑中显示为违建,已被纳入镇里的“非宅腾退”项目范围内。村委会希望老张及其邻居能配合工作,尽快与评估机构合作完成房屋价值评估,进而申请自主腾退领钱走人。

但等老张和评估机构的人一打听,心却凉了半截儿。评估人员表示因涉案房屋没有取得乡村建设规划许可证和房屋所有权证,建设手续不齐全,故无法按照完全合法的房屋进行价值评估。

而按照“无证打折”的原理算下来,几千平米的房子也就能补偿100万元,基本相当于每平米600-800元,这无疑是老张及其邻居无论如何都不能接受的。

老张及其邻居就想问个明白,自己居住使用了20年的房屋怎么一下子就被那图斑认定成违建了?此次拆除房屋究竟是拆违还是所谓的“非宅腾退”呢?

村委会的干部说了,现在我们没说你这房子是违建,只要你足够配合评估,赶紧把字签了腾房,就按非宅腾退补偿你;如果你坚持不配合,那就按违建拆,到时候你一分钱补偿也拿不到,你自己看着办。

面对村委会咄咄逼人的态度,老张及其邻居决定咨询专业拆迁律师,为自己的房屋讨一个公道。


安徽违章建筑拆除赔偿标准


【律师分析:“不配合就按违建拆”乃是此地无银三百两】

在明律师认为,根据当事人提供的前述情况可知,本案中的村委会显然试图通过博弈、施压来较为低成本地实现对涉案房屋的腾退,而暂不打算走拆违的“极端”程序。

有以下3方面问题是需要当事人想清楚的:

1. 涉案房屋虽办理了集体土地使用证,但在合法性上确有瑕疵。从严格意义上讲,外村人是无权通过“购买”取得本村的集体土地使用权的,尤其是在20年前更是如此。

且老张及其邻居的房屋并未办理乡村建设规划许可证和房屋所有权证,仅凭“地证”并不能完全确保其合法性,这也正是村委会不断向其言语施压的原因所在。

2. 土地卫片执法图斑只是认定涉案建筑是否系违建的专业性辅助意见,而并非最终的认定结论。换言之,卫星遥感图只是一份证据,而不是最后发挥法律效力的查处行为。

如果村委会主张涉案几千平米房屋都是违建,则只能由乡镇街道出面,在入户调查取证、召开听证会后作出责令限期拆除违法建设的决定,这才能依法将其认定为违建。

单凭村委会和评估机构那几张嘴,是无权将任何建筑物定性成违建的。

3. 所谓“配合就走非宅腾退,不配合就按违建拆”毫无法律依据,是典型的行政目的不当。房屋到底是不是违建,在事实层面上必须有一个准确的判定,不能因当事人是否配合而有所改变。

这不禁让人想起了当年央视《焦点访谈》节目在曝光公路“乱罚款”问题时的一段经典画面:执法人员态度蛮横地冲着大货车司机吼道:“你这车,罚款二十!”司机很委屈地回应道:“这就罚二十啊,照顾照顾行吗?”执法人员听闻把脸一横:“四十!”

关于是否配合签订协议和按违建拆除之间的关系问题,最高人民法院在(2018)最高法行申5425号《行政裁定书》中曾明确指出,xx市政府发布的5号通知第七条规定,对因历史原因造成手续不全的房屋,“在房屋征收期限内签订协议书的,根据房屋建成的年限,按《xx市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助;不签订协议书的,按违法建筑依法拆除。”上述内容与依法认定违法建筑的理念和标准相悖,违反法律、法规规定。

这就是说,动辄拿“拆违建”“零补偿”胁迫当事人同意签约腾房,是一种违背法治理念的错误做法,也可以说是颠倒黑白、是非不分,这种说辞可谓是此地无银三百两。

综合上述分析,在明律师认为涉案数千平米房屋所应取得的合理货币补偿或许不只100万元。村委会作为“非宅腾退”中的民事主体,只能是尽其所能压低补偿成本,使用各种“话术”连哄带骗诱使当事人签约腾房。毕竟腾退是一种“你情我愿”的民事行为,乡镇街道作为一级政府不会轻易介入,更不愿背上违法逼签、强拆的包袱。村委会冲在一线有上述种种举动,也便不难理解了。

我们要提醒大家的有3点:一要及时为自己的房屋补办证件和手续,尽可能让自己的合法性变得完美无缺一些;二要坚持要求对方依法入户测量、评估,对评估环节要严格监督、把握;三要及时咨询专业律师,在律师的指导下跳出对方设定好的“补偿方案”,从而争取真正有利于自己的更加公平、客观的“补偿方案”。


标签: 违章建筑
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