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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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宁波市违建别墅拆除
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2022-08-03 阅读量:57

据媒体报道,浙江省宁波市F县某村十余年前以兴建旅游设施为名“集资建房”一事如今变得难以收场——所涉500多幢集体土地上房屋均被定性为违建别墅,拆除工作正在持续进行中。报道中提及有购房者急火攻心气中了风,然而房子被拆的结局却似乎难以挽回。

那么,这起案件究竟反映出违建别墅清理整治中的哪些法律问题呢?购房者又该接受怎样的教训呢?

【要点一:违建就是违建,既买不下来也不能租】

从报道中我们可以看到,涉案村原本是要发展旅游产业,结果却开始打着建设旅游设施的旗号盖起了别墅。

而在2004-2005年间,《土地管理法》早已施行了十多年,集体土地上房屋不能出售给外村人尤其是城里人已是人所共知的规定。

再结合报道指出的“集资建房协议”中村委会明确表示“在今后有条件办证时提供方便”等情形,可知涉案建筑事实上从建造之初就办不下来证,属于无争议的违法建设。

当地自然资源主管部门自2006年起就开始对涉案违建实施查处,其中固然可能存在当年执法不严等问题,但其对这批别墅系违建的认定却在十余年间未曾改变过。

报道中还提及,涉案别墅用地中有43.8亩为永久基本农田,这就意味着无论是当年还是当下,这批别墅都可能涉嫌“乱占耕地建房”,是为《土地管理法》所不容的严重土地违法行为。

那么对于法律状况如此的这批别墅,想像2014年当地国土部门所预想的那样逐步完善土地和规划手续,进而使其合法化,就几乎是不可能完成的事情。

农民朋友和购房者要清楚的是,这样的房屋是既不能买卖也不能租赁的,因为它打盖好那天起就是违建。所签订的买卖合同不受法律保护,租赁合同也一样。

由此看来,报道中购房者将市区的房子卖掉,进而将半辈子打拼下来的血汗钱都“押宝”押在了这些违建别墅上,是多么令人唏嘘的错误抉择啊!

在明律师不得不指出,购房者自身是存在过错的,因为其对涉案别墅未经批准占用集体土地、难以办证等是明知的,购房行为一是图便宜,二是存在今后或许能补办手续的侥幸心理。

这个教训,大家是一定要认真汲取的,不认是不行的。

【要点二:“以腾退、查封促拆违”恐涉嫌程序违法】

谈完了购房者的当年干的糊涂事儿,我们再来谈谈当下拆除这批违建别墅过程中所暴露出的问题。

报道中称,当地所采取的拆除方法颇为独特:先由村里出面与购房者签订所谓“腾房协议”,承诺将房屋腾空后为其办理合法化手续。然而房子一旦腾空,镇政府立马出手对涉案别墅实施查封、没收,并最终推动强制拆除。

笔者认为,这种操作完全没有行政法上的任何依据,其行为已涉嫌程序违法。

首先,所谓“腾房协议”的目的就在于促使购房者交出房屋,不再对房屋实际占有,从而为其后续的查封、没收直至拆除行为铺路。

而购房者所称的将房屋腾空后可办理合法化手续,显然不符合客观认知——办理合法化手续和房屋腾空之间有何关系呢?住着人、合法经营中的房子就不能办理相关手续了吗?

其次,对涉案别墅的查封行为缺乏法律依据。《城乡规划法》第68条规定,城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的

决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

据此,能够被查封的是“施工现场”,而不是已经建成十余年的存量违法建设。查封作为行政强制措施之一,其适用必须要有法律依据。而对违建的处罚、拆除程序中恰恰不涉及查封这一动作,而是应当由乡镇街道或者县级自然资源主管部门作出责令限期拆除或者没收的决定。

宁波市违建别墅拆除


也就是说,当地镇、村联手所采取的签订“腾房协议”的操作目的就在于率先排除购房者占有涉案别墅以阻滞违建别墅处置的可能性,其手段带有相当程度的迷惑性。然而购房者显然缺乏经验,一下子就钻进了对方设置好的圈套里,权利救济也就此变得十分困难了。

请注意,腾房协议可是购房者们和村委会签订的,镇政府并没有参与其中,更没有在纸面上给予购房者任何承诺。显然,二者在这件事上是打了配合的。

从报道中看,购房者们眼下的诉求主要是能够取得相对公平、合理的补偿,将损失尽量控制下来。但笔者不得不指出的是,违建拆除是不予补偿的,购房者对涉案别墅不享有任何合法的利益,也自然无权从政府那里取得任何补偿或者赔偿。

从法律上讲,购房者只能是去向村委会主张缔约过失责任,但这里面涉及复杂的举证责任问题,且最终能否取得更多的补偿也取决于村委会的支付能力。

有的朋友或许会说,购房者也可以通过行政诉讼途径主张权利呀。

笔者不得不指出的是,在涉案别墅从实体上确系违建的情况下,仅强调行政机关在处置中存在程序违法,意义是有限的。何况,涉案别墅中的相当一部分已被拆除,购房者已完全失去了协商谈判的筹码。

通过这起案件,在明律师最后要提示广大有意下乡购房、建房的朋友以下4点:

1.下乡、进村购房、建房在当下不符合《土地管理法》的规定,违法的事情不受法律保护,大家不可心存侥幸去做,否则就要承担一切不利后果;

2.若要租赁农村房屋从事经营,也要看准其是否存在违法占地、违反乡村庄规划等违建情形,一定不可花钱去租违建;

3.不要听信村委会、地方政府工作人员任何有关“能够补办手续”“不影响你租住使用”等的承诺,这些承诺在法律面前毫无意义可言;

4.如所涉房屋面临被拆除的风险,一定要先将房屋牢牢占住,不签订任何书面材料,再及时咨询专业律师争取走法律途径。切勿听信任何人的忽悠而盲目腾退房屋,一旦房子没了再想维权将会困难重重。

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