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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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“纯拆违”和“以拆违促拆迁”的区别
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2022-07-13 阅读量:98
拆迁还是拆违,一字之差区别还是很大的,最直观地讲前者有补偿,后者几乎没有补偿;前者只能由法院裁定强制执行,后者却一般由乡镇政府来行政强拆。

对于老百姓而言,却经常将这二者在描述中混为一谈,这或许是因为谁也不愿承认自家的房屋真的是违建。

那么,实务中老百姓该怎样辨别这找上门来的事儿是“纯拆违”行为还是“以拆违促拆迁”的征收拆迁行为呢?区分这二者的意义何在呢?

首先从明面上讲,尽管拆迁和拆违的字面共同之处在于一个“拆”字上,但二者的区别还是非常巨大的。不怎么懂法的老百姓也能从以下几个表面区别上看得出来:

1.所发布的公告、通知不同。

征收项目首先见到的是“房屋征收范围公告”或者叫“征收提示”,内容主要是拟征收的四至范围和该区域内暂停办理的事项。

而拆违与征收在行为性质上完全不同,其所发布的公告中自然不会出现“征收”字眼,而是直截了当的叫做“责令限期改正通知”或者“责令限期拆除违法建设的决定”。

2.所涉行为主体不同。

征收决定依法只能由县级政府发布,乡镇街道和“征收办”等部门均无权发布。而拆违的行为主体则是乡镇街道、城管执法,一般县级政府不会亲自动手拆违,只会责成其有关部门去拆。

3.所涉范围不同。

拆迁一般针对的都是一个片区,比如某个村甚至某几个村,仅针对某一户征收拆迁的情况不算普遍。而拆违则可能仅针对某一户,并且通常不会连成片。当然,那种大规模清理整治违建别墅的行动除外。

当然,前面提到的拆除房屋前是否应给予补偿,和强制拆除的法定程序也是二者最明显的区别。

值得注意的是,实践中拆违倒也不是一分钱不给,而是会象征性地支付一笔“拆违补(an)贴(wei)”,一般也就是150-200元/平方米,连建造成本都不够,全当是乡镇街道付给当事人的配合奖励吧。

既然二者的区别如此鲜明,那为何又会存在区分上的困难呢?这就要怪“以拆违促拆迁”这种神奇发明的存在了。

打着查处违建的旗号去,甚至做出责令限期拆除决定,而实质上却是想快速推进征拆项目,率先拔掉涉及补偿金额较高的潜在“钉子”。这种行政目的不当的“歪点子”盛行,才导致拆迁和拆违在现实中变得扑朔迷离、难以辨别。

“纯拆违”和“以拆违促拆迁”的区别



那么作为处于弱势、被动地位的老百姓又该怎样应对呢?在明律师结合实务中的经验提示大家以下几点:

其一,在乡镇街道或者村委会来人提出要“查违建”时,可直接询问其是否涉及具体项目。乡镇街道的人或许什么都不会说,但不排除村委会有和当事人关系比较好的“熟人”。

尽管在明律师曾多次强调过,熟人在解决补偿安置、强制拆除纠纷中的价值有限,但却并不妨碍我们通过熟人多打听、了解一些涉案项目方面的信息情报。毕竟征拆领域的所谓传言,大部分都被证实是真实的。

其二,如果问不出个所以然来,上门者又没有在第一时间对房屋进行测绘等调查取证,那么当事人就应当及时咨询专业律师,通过申请政府信息公开、拨打12345电话咨询、在人民网等政府平台上留言询问等方式全面了解房屋周边的最新项目动向,看看究竟是否有征拆项目正在蓄势待发之中。

如果一通调查后确实什么也没发现,那么纯拆违的可能性就会增大。毕竟查处违建是乡镇街道的常态化执法内容,是随时有可能上演的事情。

其三,要向周边群众、街坊四邻及时了解、询问。看看是否有其他户也被“盯上了”或者找了谈话,尝试了解一下别人家是怎么个情况。

如果真有同道中人,一定要想办法团结组织起来,一户和十户、五十户在依法救济权利时绝不是一个概念。而倘若当事人都如一盘散沙一般,那么正好让拆违方来个各个击破。

其四,要在专业律师的指导下尽早对房屋进行视频拍摄取证,并将价值较高的财物及时转移。无论是拆迁还是拆违,共同点就在一个“拆”字上。一旦我们确定房子被拆是跑不了了,那就要抛弃侥幸心理,趁早做最坏的打算。

往往一开始就公告信息不明、操作不规范的项目最容易发生违法强制拆除,那么“防强拆”就是当事人必须面临的课题。早行动永远是最重要的。

其五,当事人要尽早将房屋的权利凭证、与当初批地建房相关的书面证据全部收集起来妥善保管,避免在随后的进程中意外毁损丢失。无论自己的房屋最终是否被判定为违建,这些证据都是多多益善,能为我们争取到一定数额的补偿提供帮助。

在明律师最后要提示大家的是,将专业律师介入的时间点尽量往前提,才是应对征拆中复杂局面的王道。从这个意义上说,究竟自己将会面临什么样的项目、行为,请律师来判定要比自己整天焦虑不安瞎琢磨强很多。

有些情况下,拆违事实上是城市更新、旧村改造等项目的“前奏”,那么尽管在无证部分上可能确实不存在征收,但有证部分情况就会截然不同。此时,无证部分若能“撑住”一段时间,启动一些程序,对当事人争取最终的补偿利益一定是有帮助的。

也就是说,大家要善于把不利因素转化为有利因素,而不是一听人家上门来说咱家是违建就心里哆嗦。

请大家牢记,在未依法作出责令限期拆除决定,且复议、诉讼期限未届满前,谁也不能说自己的房屋就是法律意义上的违法建筑。
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