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首席拆迁律师

杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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北京城市拆迁案例:拆迁户的忌讳——狮子大开口
作者:在明律师 来源:在明律师事务所 日期:2020-03-24 阅读量:21

【事实概要】


2010年1月29日,一名年过半百的男子蔡启云(化名)带着厚厚一摞资料以及剪不断的拆迁烦恼找北京地区颇具良好口碑的梁红丽律师咨询。梁律师接待了这位神态有些黯然的当事人,翻开那一厚摞材料,走近了蔡启云“愁云惨淡万里凝”的拆迁世界:


2005年年底,一群自称拆迁办的人进入蔡启云位于北京市海淀区亮甲店的家中进行了测量;


2006年2月上旬,蔡启云收到了《房屋拆迁估价结果报告》,该估计报告以2001年《北京市房屋拆迁评估规则》(暂行)为估价依据,确定基准地价为3600元/平方米,基准房价为800元/平方米,补偿标准合计4400元/平方米;


2006年2月11日,北京城建正裕达房地产开发有限公司取得京海拆许字[2006]第276号《房屋拆迁许可证》,正式动迁亮甲店危改小区二期项目(北区)建设项目。蔡启云一户被告知位于拆迁范围内;


2007年6月,项目拆迁人更换为乔迁房地产信息咨询有限责任公司,此时拆迁区域内未搬迁者仅余6户;


2008年10月,蔡启云收到第二份《房屋拆迁估价结果报告》,该报告系根据第一份报告臆测修改,并未重新经过测量,而评估结果较第一份而言降低了10万元;


在2009年4月之前,拆迁人仅找蔡启云形式协商过一次,因2009年4月计划使用蔡启云一户所在地段,方真正进入协商搬迁阶段,但双方一个要求提高补偿标准,一个坚持以评估报告为依据,最终南辕北辙、协商无果;


2009年5月13日,倨傲的拆迁人向海淀区房屋管理局提出裁决申请;


2009年5月15日,海淀区房屋管理局例行公事地组织双方调解一次,但调解过程只是简单询问自然情况,并未进行实质调解;


2009年6月3日,海淀区房屋管理局下发《拆迁纠纷裁决书》,裁决拆迁人依2008年《房屋拆迁估价结果报告》对蔡启云进行补偿,蔡启云则限期腾房搬迁;


2009年7月31日,蔡启云向北京市建设委员会提起裁决行政复议。但该复议落入了既定模式的轨迹——2009年10月30日,北京市建设委员会作出《行政复议决定书》,维持了海淀区房屋管理局所作《拆迁纠纷裁决书》;


2009年11月26日,不服复议结果的蔡启云向海淀区人民法院提起裁决行政诉讼。2010年1月21日,海淀区人民法院开庭审理了蔡启云诉海淀区房屋管理局拆迁裁决一案,但庭审完毕后,蔡启云并未感受到期盼已久的司法公正之希望,反而被前所未有的“人为刀俎我为鱼肉”的恐惧感四面包围。


感喟于老者的拆迁之殇、拆迁之急,梁红丽律师决定助其“火线”维权。故事,将如何改写?


【办案掠影】


办案第一阶:让拆迁缓行一年


梁红丽律师介入蔡启云拆迁个案后,既勤也精地展开了一系列紧锣密鼓的法律运作:


2010年2月2日,梁律师以蔡启云之妻名义向海淀区人民法院提起行政诉讼,请求确认海淀区房屋管理局核发京海拆许字[2006]第276号《房屋拆迁许可证》的行政行为违法,因为被告所作行政许可是在拆迁人申报材料不齐全、拆迁资金未足额到位的情况下作出,且作出行政许可前未告知原告等相对人享有听证的权利,违反了实体和程序法律规定。海淀区人民法院依法受理了此案。


2010年2月5日,梁律师将连夜研究案件资料后写就的《裁决诉讼法律意见书》与一份重要的《中止审理申请书》递交至拆迁裁决诉讼主审法官。其中,《裁决诉讼法律意见书》对被诉裁决进行了鞭辟入里的五大违法分析:①裁决依据的评估报告以2001年《北京市房屋拆迁评估规则》为依据,并不符合2009年的房地产市场价格,违反了《城市房屋拆迁管理条例》中“以房地产市场评估价确定补偿标准”的估价原则;②前述评估报告是由拆迁人自行委托的评估机构所作,而《城市房屋拆迁估价指导意见》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》均明确要求估价机构由被拆迁人选择确定;③针对蔡启云一户的评估测量与第一次评估报告送达均早于拆迁公告的时间,程序严重违法,而2008年的评估报告未经实地勘测作出,估价结果更比第一份的结果低了10万元,于法不符,亦违背了市场经济规律;④被告海淀区房屋管理局提交的证据“四份协商记录”和一份“谈话笔录”涉嫌伪造,不应作为裁决的依据;⑤被告海淀区房屋管理局组织的裁决前调解程序仅简单询问基本情况,欠缺实质性调解,亦没有充分听取当事人的意见,复核当事人提出的事实和理由,如此“走马观花”的裁决前调解完全违背了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的立法宗旨。而《中止审理申请书》则采取了“它山之石可以攻玉”的战略方针,率先摆出蔡启云之妻已起诉涉案项目拆迁许可证而法院业已立案受理的事实,进而指出拆迁许可证的合法性是一切拆迁行为合法的基础,在拆迁许可证的合法性没有作出司法认定之前,法院亦无从对拆迁裁决的前提是否合法作出认定。换言之,裁决诉讼须以拆迁许可案件的审理结果为依据,在拆迁许可案件审理结果未作出前,裁决诉讼须依法予以中止。


贝弗里奇曾说:“真理的小小钻石是多么罕见难得,但一经开采琢磨,便能经久、坚硬而晶亮”。在这一真理越辩越明的箴言光环笼罩之下,拆迁裁决案主审法官采纳了梁红丽律师的法律意见,于2010年2月22日中止裁决一案的审理。


2010年3月18日,蔡启云之妻诉海淀区房屋管理局拆迁许可行政诉讼在海淀区人民法院开庭审理。深谋远虑的梁红丽律师深知,仅凭拆迁许可诉讼的单薄之力,难以阻绝已然呈箭在弦上势头的裁决强制执行程序,于是,她旋即又提起了拆迁许可前置行政行为之一——规划许可证行政诉讼,并分秒必争地将另一封《中止审理申请书》提交至海淀区人民法院,以先决问题——规划许可的法律效力未得到司法判决之前拆迁许可诉讼应当依法中止为由,请求中止拆迁许可诉讼的审判进程。然而,海淀区人民法院似乎洞察到了什么,以奔逸绝尘的速度先后在2010年4月中旬作出了蔡启云之妻诉海淀区房屋管理局拆迁许可证诉讼、蔡启云诉海淀区房屋管理局裁决诉讼的《行政判决书》,均判处原告败诉。


2010年4月下旬、6月上旬,梁红丽律师以委托人的名义向北京市第一中级人民法院提起裁决案上诉、拆迁许可案上诉。裁决案二审阶段,梁律师再陈先决问题——拆迁许可的效力未决之中止审理事由,并再次获得二审法院主审法官的认同。而在拆迁许可案二审阶段,梁律师则针对一审法院的核心结论“海淀房管局已经就蔡启云与拆迁人之间的房屋拆迁纠纷进行了裁决,蔡启云之妻作为该房屋的共同居住人,其权益可通过对补偿安置裁决的合法性审查予以保护,故原告与拆迁许可证这一行政行为之间并无法律上的利害关系,不具有作为原告诉讼主体资格”进行了入木三分的鞭挞——根据我国《行政诉讼法》与《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》之规定,与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,即有权提起行政诉讼。蔡启云之妻作为一审起诉人,是因为被诉拆迁许可的违法合法导致其合法出租的房屋面临被拆迁的境况,迫使其失去了生活来源,严重影响了其生活质量,其与被诉拆迁许可之间的具体利害关系非常明确,一审法院剥夺其原告主体资格及诉权于法不符!


梁红丽律师的“中止牌”与“违法牌”成功地撼动了北京市第一中级人民法院,后者以极为审慎的态度对前述两个上诉案进行处理,多次组织双方进行调解,于无形中将风高浪急的拆迁局势又一次缓和下来。秋往冬返,时令悄然进入了2011年的新纪元,而此时此刻,蔡启云俨然已经是亮甲店危改小区二期项目(北区)建设项目唯一的坚守者。


办案第二阶:意外、拆迁与救局谈判


2011年1月底,经过北京市第一中级人民法院的斡旋调解,委托人的维权硕果已然唾手可得——拆迁人已同意给予蔡启云一户三套房屋产权置换与100万元货币补偿,双方只待履行最后的签约。然而,蔡启云的儿媳妇却突然向拆迁人一方提出不可思议的补偿条件——货币补偿500万元,产权置换十套房屋。这一横空爆出的插曲将一切打回了原地:因谈判基础不再,中院法官不再做调解工作,判决维持了一审原判。而这仅仅是不幸的开始……


2011年2月中旬,海淀区房屋管理局向海淀区人民法院申请强制执行已生效的拆迁裁决,一道拆迁令很快应运而生。不多时日,那幢最后的房屋便被名正言顺地夷为平地。


面对委托人赔了夫人又折兵的尴尬境地,梁律师不忍欷歔,又以代理人的身份找到执行法官协调拆迁后的补偿安置问题。几经努力,这一被贪念埋进了维权死角的案件终于再获“佳音”,实现了三套房屋的产权置换及90万元的货币补偿。


【律师说法】


回顾这一场受拆迁利益驱使产生的九曲回肠式维权个案的始末,不禁对于《易·否》所云“否之匪人,不利君子贞,大往小来”与《易·泰》所云“泰,小往大来,吉亨”的辩证哲学深深感怀。


就拆迁人来说,客观来讲,这个主体群与相对的被拆迁人群体有着天然的不对等性,前者在信息掌握、资源掌控等重要环节占据绝对的引领地位,其优势地位毋庸置疑。基于这种天然的优势,拆迁人往往拆运泰达亨通,所到之处,无往不利。不过,遇上较真的、认死理的被拆迁人,再加上被拆迁人委托的专业拆迁维权律师将项目中隐藏的诸多违法点一一挖掘而出并辅之以有效的法律对抗,拆迁人往往也会泰往否来,无法轻易达到拆除房屋的终极目的。


同样地,先天处于弱势地位的被拆迁人亦如此,通过宏观定位战略维权方略,以蒙太奇手法进行法律程序运作,步步深入地计算出拆迁人所应承担的直接违法成本以及间接违法成本,最终能够促使原本强势的博弈对方舍部分利益换违法代价追究,否极泰来。以往形形色色的诸多案例无一不在证明此定律。不过,本案也对被拆迁人的“泰往否来”现象提出了警示:倘若被拆迁人不能理性对待自身合法权益,漫天要价,无论是在对的时机,还是在错的实际,都恐难避免“煮熟的鸭子也会飞”的尴尬!


最后,本文温馨提示:拆迁户切勿狮子大开口!


标签: 北京城市拆迁 房屋拆迁评估
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