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首席拆迁律师

杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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北京城市拆迁案例:梁红丽律师与北京市东城区安外西河沿危改项目
作者:在明律师 来源:在明律师事务所 日期:2020-03-24 阅读量:118

基本案情:难以接受的补偿数额


委托人F先生在北京市东城区安外西河沿拥有一处两居室的房屋,建筑面积53.1平方米,仅其一人居住。2009年以来,房屋被列入东城区安外西河沿危改项目范围而面临拆迁腾退。拆迁方北京某房地产开发经营公司委托的房地产评估有限公司对该房屋进行了价值评估,估计为1198360元。开发商随即提出了3种补偿方案供F先生任选其一:1. 货币补偿房屋评估价格;2. 回迁1套两居室;3. 可在朝阳区芍药居北里异地安置房源中选择三居室1套,或可在朝阳区弘善家园异地安置房源中选择两居室2套。然而时值2014年末,当地的房屋均价早已远远超过这一2009年同期的房屋评估价值,F先生始终未能与拆迁方达成一致。


由于补偿标准确实偏低,涉案项目范围内数栋建于上世纪70年代的居民楼内的相当一部分居民拒绝搬迁,令项目的进展缓慢,旷日持久。外观老旧的居民楼矗立于北京的北二环路边分外扎眼,项目也逐渐成为了在全市有一定影响力的征收案件。


到了2014年年底,开发商再也按捺不住寂寞,向北京市东城区房屋管理局提出《拆迁行政裁决申请》。很快,区房管局便作出了《城市房屋拆迁裁决书》,裁决F先生按上述3种补偿方案之一办理补偿手续并于裁决作出之日起15日后的一日内腾空房屋,交开发商处置。裁决一下,意味着F先生即将面临被强制腾房的不利局面。


律师代理:法律细节见真知


梁红丽律师接手此案后迅速做出了法律途径维权的布局——以诉讼应对迫在眉睫的拆迁裁决,辅以针对拆迁许可证的其他法律程序。2015年4月,F先生向北京市住房和城乡建设委员会提起行政复议,以拆迁许可证未经依法审查且没有向被征收人公示为由,请求确认涉案项目的拆迁许可证违法。几天后,这一复议申请被住建委以超过法定复议期限为由不予受理,辅攻方向暂时受挫。


几乎与此同时,F先生在梁律师的指导下将区房管局诉至北京市东城区人民法院,请求确认其作出的《城市房屋拆迁裁决书》违法。同时,针对2015年2月东城法院就开发商诉区房管局的上述《裁决书》一案以原审第三人身份向北京市第二中级人民法院提起上诉,要求撤销一审判决,发回重审或依法改判。一时间,围绕争议焦点的两大行政诉讼全面铺开,法律途径被梁红丽律师运用到了极致。


庭审中,梁红丽律师从多个方面指出的《裁决书》存在的违法之处。


其一,裁决所依据的评估结果是非法的。本案中作为确定上诉人房屋价值的依据于2009年就已经作出,距诉讼时已过去了6年。其间北京市房价快速走高,上述评估结果已无法真实反映上诉人房屋的真实价值,与2014年涉案房屋的市场价值相去甚远;且本案中评估机构是拆迁人单方选择的,未采取投票、抽签等被拆迁人公开参与的方式,违反了相关程序性规定;涉案估计结果报告中缺乏必要内容,评估结果的真实有效性无从判断;估价结果没有进行公示和说明,送达程序也存在违法之处。


其二,涉案的谈话记录是伪造的。庭审中开发商提供的三份“谈话记录”和一份“谈话笔录”均试图证明该案裁决前的程序合法,履行了相关的告知、听取被拆迁人意见、调解等法定程序义务。但梁红丽律师指出,这些文字材料均系开发商单方面制作,没有上诉人的签字。且其中一些记录的谈话并未实际发生,而仅是将电话里的通话内容挪做了“谈话”内容,并不是真正意义上的“协商”,相关证据从严格意义上来说是伪造的。


其三,裁决前的听证程序未实际履行。依据相关规定,未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证。如前文所述,根据开发商出具的数据,本案中项目启动后因对补偿数额不满,有多达230户被拆迁人未达成协议,占应拆迁户的35%。据此,区房管局在未履行听证程序的情况下就进行裁决违反了规定。


其四,本案部分事实认定不清。例如,一审中法院认定区房管局的《谈话通知》已经向上诉人送达了。然而从证据材料中可以看出,该通知当时是被送到了401房间,由于没找到人,又被转送至了F先生的父亲居住的房间,由“一个女同志”接收材料。然而送达人却完全不知晓此“女同志”是何身份,是否有权利代收文书。这完全不符合《民事诉讼法》对于留置送达的程序要求,剥夺了上诉人陈述、申辩的权利。再例如,一审庭审时开庭传票也未能依法送达给上诉人,致使上诉人没有参加一审的庭审,其作为第三人的诉讼权利被严重剥夺。


曙光:不必迷信“重大项目”


梁红丽律师抽丝剥茧般地将案件实体与程序上的法律漏洞一一指出,令这场博弈的天平开始反转。开发商渐渐收起了锋芒,开始主动、多次联系F先生及梁律师,表达了希望沟通、协商妥善解决补偿问题的意愿。事实上,本案中之所以出现一审时开发商告区房管局的现象,正说明开发商与政府间并非“铁板一块”,面对征收中涉及的程序、利益问题,这两方同样存在不同的理解与关注重点。梁律师的诉讼运作恰到好处地利用了这样的现实情况,从而成功地为F先生争取到了协商谈判的机会和平台。2015年7月,委托人与征收方达成了补偿协议,F先生也申请撤回了上文提到的两个诉讼。


本案带给广大拆迁户的一点启示是,不必过度“迷信”所谓的“重大项目”之一把尺子量到底之类的说辞。倘若尺子本身就标得有问题,那就是再重大的项目,也不可能量到底。“不患寡而患不均”,这话在征地拆迁纠纷中很多时候未必适用。广大拆迁户,患的首先是“寡”——补偿数额过低,失去房屋后还要倒贴钱买房子等种种窘境,是普通群众客观上、心理上均无法承受的事实。此时聘请专业拆迁维权律师依法维权,应当有信心。


标签: 北京城市拆迁 拆迁补偿安置
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