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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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2021年收到这4份文件要警惕,不然房屋和土地就要没了!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-01-11 阅读量:72

导读:征收拆迁、拆违都是一个过程,这当中被拆迁人未必能像专业律师那样盯紧每一个步骤,但最关键的步骤却是绝对不容忽视的。本文,在明律师就在新年伊始再度提示大家这些过程中的4份“决定性”文件,不对其保持足够的敏感度并及时作出应对,你的房屋和土地真的就要没了……

【文件一:征地补偿安置决定】

在农村集体土地征收中,农民们比较熟悉的是《土地管理法实施条例》规定的“责令交出土地决定”。2021年我们看一个相对新鲜的决定——征地补偿安置决定。

《湖北省土地征收工作程序暂行规定》中规定,在征地过程中,个别所有权人、使用权人确实难以达成协议的,县(市、区)人民政府可以依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定,并在申请征收土地时如实说明,详细说明具体情况及采取何种措施保障其合法权益。

据此,征地补偿安置决定的性质类似于国有土地上房屋征收中的征收补偿决定,主要解决的是拒绝配合签约的被征收人的补偿安置权益问题。

但同时,这一全新的程序设置也意味着征地不会因个别人的不同意受到影响,如果被征收人未及时对此申请复议或者提起诉讼,那么司法强征、强拆就会到来。

在明律师需要指出的是,在《土地管理法实施条例》修订完成前,我们尚不能最终判定这一“征地补偿安置决定”的救济途径和逾期未救济后果是否与征收补偿决定完全等同。但笔者认为相同或者类似的可能性很大。

【文件二:“限期搬迁通知”或者“限期拆迁通知”】

这路文件最大的特点就是名称和内容的“非正规化”。对合法建筑的征收拆迁,一般以人民法院作出的强制执行裁定为“最后的话”;对违法建筑的拆除,则会作出责令限期拆除决定、强制拆除决定来推动。

显然,名为“限期搬迁通知”或者“限期拆迁通知”的文书是缺乏直接法律依据的,属于一些地方政府或者村委会臆造出的产物,其可能用于拆违、解危排险、村庄撤并搬迁等多种情形,是一种“万金油”式的东西。

在明律师对此类“不按套路出牌”文件的应对建议是:

一不要轻易按照其“限期”去做,否则很容易吃亏上当;

二不可对其熟视无睹,而要及时提起复议或者诉讼,或者立即请专业律师发送律师函就其违法性、不规范性进行阐明;

三要做好应对随时可能到来的“强制搬迁”的准备,将室内贵重物品、老弱妇孺等进行妥善保管和撤离。


需要注意的是,如果此类文书作出前还有其他的“定性文件”(如责令限期拆除违法建筑的决定、解危排险通知等),我们一定要针对这些“定性文件”提起复议或诉讼程序,不要只关注最后的这份不知所云的“通知”。

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【文件三:解危排险、紧急避险决定】

这是专门用于危房认定和处置领域的文件。当被拆迁人不配合签约时,拆迁方有可能使出“以拆危促拆迁”的套路,寻求将被拆迁房屋以危险房屋的名义解危拆除。且这类文件牵涉重大公共利益,拆起来的动作会很快。

对这类文件的诉讼关键在于推翻其对涉案房屋系危房的认定结果,这必然涉及对危险房屋鉴定程序及最终鉴定报告的专业审查,被拆迁人如果自己拿不准,就需要寻求专业律师的帮助了。

不过大家还是可以有意识地去搜集能够证明涉案房屋在拆迁启动前系普通安全住房的证据,如房屋的全景、细部结构照片、视频等,同时要对庭审中被告的举证进行严格的质证。

【文件四:收回宅基地使用权的决定或者批复】

收回宅基地使用权的决定或者批复越来越多地被用于新农村建设类协议搬迁之中,有的甚至蔓延到了正儿八经的征收项目中,其对被拆迁村民权益的巨大影响不容忽视。

请大家牢牢记住,村集体或者相关政府不能对老百姓分得的宅基地说收回就收回,这份决定或者批复一定是可诉的,只要其未严格依据法律法规作出,我们就一定要坚决起诉。

农业农村部在2020年最新整理的《农村宅基地管理法律政策问答》中,列举了以下6类村集体报经原批准用地的政府批准,可以收回宅基地使用权的情形:

1.乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,需对宅基地使用权人给予适当补偿;

2.不按照批准的用途使用宅基地的;

3.因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的;

(以上依据《土地管理法》第66条)

4.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,集体收回宅基地使用权;

5.非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权;

6.在确定农村居民宅基地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分由集体收回使用权。

(以上依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48、51和52条)

综上可知,土地征收项目中是不应当通过“收回”程序来拆除农民房屋的,这点大家要谨记。

在明律师最后要提示大家的是,光记住要“诉”是不够的,还必须知道怎么诉,否则会很快把路走死,把活棋走成死棋。具体的操作一定要在咨询、委托专业律师的前提下去进行,不可盲目冒进。


标签: 土地征收
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