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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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农民最想知道的宅基地征收补偿问题,一口气告诉你!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-01-07 阅读量:60

导读:农村宅基地征收及其上房屋的拆迁无疑是整个征地程序中对农民权益影响最直接、最现实的部分,多年来一直是争议的焦点。那么,农村宅基地上房屋的征收补偿在即将到来的2021年将会有怎样的新变化呢?最基础的几个影响补偿利益的因素又是什么?本文,在明拆迁律师就一口气都告诉大家。

【问题一:宅基地征收也要“先签补偿协议”了吗?】

预签约,即在征收决定作出前先行组织被征收人签订补偿安置协议,这在棚户区改造等城市房屋征收中已实行多年。

2021年,这一调整程序顺序的做法也将被引入到农村宅基地征收上,“未批先占”不合法,但“未批先签”的确是合法的。

广大宅基地使用权人(通俗点儿说就是在村里有宅基地上房屋的农户)一定要及时学习所在省市的征地工作程序规定,将重点放在土地征收启动公告发布后对征地补偿安置方案(通常会印制成一个精美的手册)的知情、参与和监督上,切勿消极等待正式的“征地批文”公告,到那会儿协议早就签完90%以上了,剩下的户的征地补偿安置决定都下来了。

如果被征地农民对宅基地及其上房屋这块儿的补偿标准、方式、项目等不满,就不要盲目跟风签订补偿安置协议,即使补偿安置决定作出,我们也有依法复议、诉讼实施救济的机会。

【问题二:宅基地征收能走“收回宅基地使用权”吗?】

需要澄清的一点是,“收回宅基地使用权的决定”与“责令交出土地决定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法实施条例》明文规定的用于农村征地的文书,前者则来自《土地管理法》第66条,与一般征收程序无关,是一种特殊状况下村集体经批准收回集体土地使用权的行为。

近期的实践中,一些地方在征收拆迁项目中惯用“收回”程序来实现对农民房屋的“帮拆”,这种做法是完全没有法律依据的。

请农民朋友们牢记:

一旦在一个有正式公告、方案的征收项目中出现了“收回”程序,基本意味着存在程序违法。被征地农民有权针对村委会或者县级政府作出的“收回”决定或者批复申请复议、提起诉讼,争取将其撤销。

从目前的情况看,这类复议、诉讼中面临的难点极多,尤其是在立案受理阶段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”来回踢皮球。这“收回决定”到底是个什么性质,该由哪个庭来依法审理,也有待司法实践中的进一步明晰。

严格按照“征收补偿”的标准和程序走,对农民的权益才是最有保障的。这一权利救济原则请大家务必掌握。

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【问题三:宅基地征收到底该怎么给补偿?】

农户最关心的补偿条件问题,单看《土地管理法》第48条是看不出来的。48条规定的都是些原则、方式,其中有几点值得再强调一下:

1.农村村民住宅的补偿费用应当单列,不得以“地上附着物”这一概念对农民住宅房屋进行补偿;

2.“先补偿后搬迁,居住条件有改善”。前半句强调不能“先拆再谈补偿”,那种先行搬迁拆除的协议看都不要看,可以先签约,但不能因为我签约了就直接动手拆房子;后半句强调不能“越拆越穷”,突出“安置”而不是“补偿”是农村拆迁的一大特点。

3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式补偿。3种法定补偿方式,后两种应当保障农民的选择权,第一种有没有则要看当地的规划条件。但起码要有合法的、能够办得下证来的安置房提供,否则补偿方式上不合法。

4.对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。事实上,在对房屋的补偿部分与城市房屋拆迁是雷同的,只要是拆除房屋导致的直接损失,都应当给予补偿。不能因为房屋是农村的或者法律上没有明文的直接规定就不补,那个“等”字是留给各地进行细化规定的。

在这4大原则的基础上,各省市会有自己的宅基地上房屋拆迁补偿规定。“地钱”+“房钱”+“补助和奖励”的补法通常都是类似的。

“补助和奖励”这部分有没有是要看我们是否符合住房困难的保障政策,以及是否在规定期限内配合了签约腾房,不是每户都有的。

前两项则是所有农户的关注核心。“地钱”即宅基地区位补偿价,或者叫土地使用权基价,一般与当地征收农用地的区片综合地价标准一致(这个标准可在各省政府的官网上查到),个别地方会有细微差别。

“房钱”就是房屋的重置成新价,有些地方规定可通过专业评估计算得出,那么农户有权参与选定评估机构,并且对评估全程参与、监督,对评估结果有权申请复核、专家委员会鉴定。

实践中,地钱不给只给房钱,房钱标准“一刀切”不让评估,无证房屋面积不予补偿或仅给予较低标准的补偿等一系列问题都会影响宅基地上房屋的拆迁补偿数额,但对于被拆迁村民而言,上面这些是我们首先需要弄懂的。

在明律师最后想提示广大农民朋友的是,把握住征收的程序和标准,协议搬迁则因其“商量着来”“不具有行政强制性”的特征而在补偿标准上不应低于征收拆迁(否则老百姓凭什么签约同意开发商来拆除我的房子呢),我们就不会在宅基地上房屋拆迁中吃亏上当。在《土地管理法实施条例》修订前,农村征地的程序仍存在一些不确定性,各地在操作中也会存在些许的区别,这都需要大家在2021年新年伊始睁大眼睛,盯紧自家正在或即将经历的征地拆迁项目,确保自己赖以居住生活的家园能够在拆迁后重获新生。


标签: 宅基地征收补偿
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