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北京拆迁律师:旧城区改建,被征收人不同意拆迁能怎么办?
作者:黄艳 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-03-19 阅读量:137

导读:简单而言,房屋征收是以市、县级人民政府为主体,为了辖区内发展及公共利益所做出的行政行为。作为被征收人的房屋所有权人,有人希望通过征收改善现有居住条件、生活水平,有人认为补偿过得去就成,也有人不愿意从现有的“黄金地段”迁走,或是觉得补偿远低于市场价,从而不愿意被征收。那么,被征收人是否有拒绝征收的权利?不同意房屋征收又应当何去何从?

【旧城区改建,谨防商业利益渗透令公共利益变味】

地方人民政府实施房屋征收行为本身属于政策性事项,通常是根据国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划等设计进行的。

在此过程中,政府是公共利益的代言人。当公民的私权利与公共利益相冲突时,公民的私权利应当让渡于公共利益。简言之,被征收人应当配合政府的征收行为。

不过,公共利益至上并不等于地方人民政府可以任意行使征收权,也并不等于每一次政府征收活动都必然得到认可与贯彻。

事实上,《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各省市的实施细则、办法均将房屋征收严格限定在“出于公共利益的需要”这个排他的理由,并列举了六种公共利益需要情形。(详见《条例》第8条)

只不过,其中第五种“旧城区改建”之公共利益界定相对模糊。而实践中,不少棚户区改造等旧城改造项目引入了民间资本,可能采用市场化运作方式,后续可能存在盈利情形,更存在个别征收项目借“公共利益”的壳行商业开发之实的嫌疑。

老百姓所谓的“新房被棚改”,就是这种现象的一种表现。

为了进一步将地方政府的征收大权关进“公共利益”的笼子里,《条例》也好,地方性法规、地方政府规章也罢,针对保障被征收人提出意见、表达诉求的权利设计了许多程序,其中有些权利的恰当行使,将有利于公众一起监督、审查征收背后的公共利益是否属实,是否符合多数人的共同利益。

【被征收人行使异议权的4大途径】

具体而言,如果对征收项目是否属于公共利益、征收行为是否正当合理存有异议,被征收人可以通过以下方式行使异议权:

方法一:就征收补偿方案提出意见

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定,“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

在房屋征收决定公告之前,被征收人如果对房屋征收部门拟定施行的房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容不认可,可以针对上述内容提出书面意见。

各市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

方法二:半数以上不同意,应当召开听证会

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款规定,“因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案”。这里的“多数”应当理解为过半数。

这样的听证会一旦准备召开,被征收人完全可以委托律师出席,听证效果将会值得期待。


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方法三:拒绝签署“预征收协议”

实践中,对于旧城区改建类项目经常采取“预签约”或“预征收”模式开展,即在房屋征收决定做出前后,由房屋征收部门出示名为“预征收补偿协议”之类的文件要求被征收人签字。

如果在一定的签约期限内签字的被征收人达到了所规定的比例(通常是80%以上),则预签的这份协议生效,项目正式启动;

如果在签约期限内未能达到所规定的比例,则上述协议不生效,房屋征收决定终止执行或者不会作出。对于这种情况,被征收人如果对征收补偿不同意,可以拒绝签字。

大家要牢记,预签的协议也是协议,只要签了就不要想着反悔,有疑问就不要轻易下笔去签。

方法四:针对房屋征收决定提起法律程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定,“被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼”。

房屋征收决定是否出于公共利益的需要,最终可由司法机关负责审查。那么,被征收人如果对征收目的存有争议,可在60日内向作出征收决定的人民政府的上一级人民政府申请行政复议,或者直接向当地中级人民法院提起行政诉讼。

实践中,已有不少判例撤销了地方政府违法作出的征收决定,或者判决将其确认违法。但是针对征收决定的合法性审查具有极强的专业性,在明律师建议被征收人及时委托专业律师来帮助自己,为良好的案件结果提供专业保障。

在明拆迁律师最后想提示大家的是,任何在房屋征收决定作出前采取的逐门入户要求签订“先行搬迁拆除协议”等主要内容为“先拆了再谈补偿”协议的做法都是严重违法的。旧改类项目的被征收人一定要坚决拒绝此类无依据、无道理的做法,避免在律师介入前因“签过东西”而给救济制造麻烦。

在行政法治社会下,任何不满意、不认可的诉求都应当获得充分的表达、救济权利,这点是毫无疑问的,也是在明拆迁律师多年来所孜孜不倦追求的目标。


标签: 旧城区改建
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