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首席拆迁律师

杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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征地拆迁中的这3大类补偿,城市有,农村也不能少!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-03-23 阅读量:53

导读:在征地拆迁纠纷中,老百姓最操心的还是自己的补偿安置能否落袋为安。那么,对于被征收房屋究竟能依法获得哪些补偿,就成了被征收人群体必须弄得门儿清的事情。本文,在明拆迁律师尝试打破城乡之间的界限,为大家总结城市和农村都有的3大类补偿项目,相信会对加深大家对这一重要问题的理解和掌握……

【补偿项目一:房屋价值的补偿】

无论城市还是农村,被征收房屋大多都是被征收人的个人合法财产。在农村地区,房和地在物权领域的归属上截然不同,地归农村集体经济组织所有,而房还是村民个人或者说某一户所有的。

以往,对于农村房屋在征收中的补偿并无法律层级的规定,各地方出台的规范性文件多支持“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”这样的补偿计算原则,以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为典型代表。

也就是说,村民居住的房屋所占有的宅基地的价值,同样应当补偿给被征地农户,而非村集体。这部分补偿主要针对的是宅基地使用权的损失。

2020年最新施行的《土地管理法》第48条终于将这一问题的答案由模糊修正得清晰起来:对农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……

据此,从无依据到依据充分,农村房屋有望在最新启动的项目中迎来价值的“解放”。以往动辄认为农房“不值几个钱”的观点很快将变得不符合事实。

毕竟,从宅基地价值到房屋本身的价值,都将随着新法的施行、土地制度改革的深入而有显著的上升空间。

【补偿项目二:搬迁、临时安置费用的补偿】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条明确将“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”列入法定补偿范围之中。

而在2020年开始施行的《土地管理法》第48条中,同样提到了这两类补偿:对农村村民住宅……应当对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。

然而《土地管理法》中的这短短的一句表述,显然比《条例》增加了一些内涵。

搬迁费和临时安置费是征收拆迁中必然会发生的损失补偿,无论被征收人选择何种补偿方式,拿钱还是要房,回迁还是外迁,都会涉及这部分费用。实践中,一些地方以被征收人自主选择货币补偿为由而不给临时安置费的做法是完全错误的。

何况,若被征收房屋实际被用于生产经营,其机器设备、原材料的搬迁、重装等费用同样是一笔不菲的数目。对于农村集体建设用地上的企业厂房而言,这绝非可以轻易忽略的补偿项目。

随着农村宅基地制度改革的推进,宅基地将在一定程度上改变此前仅有的供村民居住的功能,转而拥有更多投资者所制造的附加价值。这势必将使其在遇到征收时的损失向着城市房屋不断靠拢。


征地拆迁中的这3大类补偿,城市有,农村也不能少!


【补偿项目三:“等”字合理想象与延伸】

《土地管理法》第48条所述“对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿”,多了一个“等”字,在法律上自然有其存在的价值与意义。

最高人民法院在(2019)最高法行赔申216号行政赔偿裁定书中指出,在土地征收案件中,因征收及其关联行政行为违法造成损失的赔偿范围……还可能包括违法行为发生前应当给予而未给予的搬迁、临时安置、补助、奖励等费用损失。

这一裁判虽是关于土地征收行政赔偿的,但鉴于“全面赔偿原则”所确立的“赔偿、补偿协调适用”原理,仍很有参考价值。

简言之,城里拆迁应当有的这几种补偿,农村拆迁也同样不能少:

其一,政策性补助。对于居住生活困难的农民给予的政策倾斜、优惠,一般由具体项目的补偿安置方案或者地方性规定明确;

其二,政策性奖励金。其依据脱胎于《条例》第17条的规定,主要鼓励提前签约、搬迁和选择货币补偿安置等配合征收项目的行为,目前在农村地区的各类“改造”项目中已比较普遍;

其三,装饰装修价值的补偿。一般首先由被征收人举证进行协商,协商不成的可委托评估机构进行专业的评估。都2020年了,我们不能再将农房理解为裸露墙体,无任何装饰装修的“土坯房”了。

其四,经营性用房停产停业损失的补偿。认为宅基地上房屋只能住人,不能从事商业经营,既不符合当下的改革举措也不符合客观实际中的情况。

譬如北京市就规定,对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的,拆迁人应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体的补偿标准由区、县人民政府规定。

据此,对于有营业执照并合法纳税的实际经营用农房,停产停业损失是应当有的。新法中的“等”字在司法实践中无疑将被赋予更多的内涵,且未来“实施条例”及各地方性规定的修订、出台也值得广大农民朋友高度期待。

在明拆迁律师最后要强调的是,实践中针对农村房屋的补偿,一般会由征收部门作出“补偿决定”或者“补偿裁决”等单独指向每户的决定材料,也有的地方仍然体现在责令交出土地决定中。若被征收人认为上述补偿项目、费用并未全面落实,需及时研读涉案项目的补偿安置方案,并尽早咨询专业律师的意见,针对上述“决定材料”提起复议或者诉讼。切不可再妄自菲薄,仅因一份未必合法合理的补偿安置方案而认定自己的房屋不值钱了。


标签: 征地拆迁 征地补偿
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