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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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证载权利人与实际权利人不一致,补偿安置能“只认证不认人”吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-03-24 阅读量:92

导读:在农村集体土地征收中,集体土地建设用地使用权证上登记的人与房屋的实际权利人可能不一致。宅基地上房屋的翻建、扩建和分家析产等因素都有可能导致这种情况。那么,征收方能否“只认证不认人”,而在征收拆迁时只考虑证载权利人的补偿安置权益,而忽视房屋的实际权利人呢?

答案当然是不能。实践中,拆迁方总会以“那是你们家庭内部矛盾纠纷,自行解决去”等为由而对实际权利人不予补偿安置,但这种做法是完全没有法律依据的。

一来,在农村集体土地征收中,宅基地和房屋的权利是可以分离的。宅基地使用权人不一定是房屋的所有权人,而在翻建、扩建时出资建造房屋的人,或者因分家析产而分得房屋的人却可以获得宅基地上房屋的所有权。此时对其不予补偿,显然不符合《土地管理法》“先补偿,后搬迁”的法定原则,是对当事人财产权利的侵犯。

二来根据《土地管理法》第47条之规定,征收方有义务通过土地现状调查、办理补偿登记等法定程序对宅基地上房屋的权利归属核实清楚,单纯与证载的宅基地使用权人签协议,其实是并未履行其补偿安置的法定职责的表现。


事实上,当房屋的实际权利人系本村村民,且其户籍在征地补偿安置方案确定时在本村,实际在涉案房屋中居住生活,那么其就享有本集体经济组织成员资格,依法应当获得补偿安置。不能仅因为其名字没有出现在集体土地建设用地使用证上,就否认其获得补偿安置的权利。

在明律师代理的案件中,往往女性村民更容易遭遇这种问题,即征收方以各种理由试图对其不予补偿。无论村里有着怎样的所谓“村规民俗”,都不能擅自损害女性村民的合法权益。

可以预见的是,随着农村宅基地和集体建设用地确权登记工作的逐步完成,新换发的不动产权证会将某一农户的全体户籍家庭成员全部予以登记,类似的矛盾纠纷有望减少。

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【户籍不在被拆迁房屋处就没补偿?只看户籍登记也不对】

在农村征地拆迁中,户籍关系的重要意义不言而喻,一般而言其是判定某人是否享有本集体经济组织成员资格的关键。

但凡事无绝对,在征拆补偿中只考虑户籍因素从来都是不妥的。至少有以下几方面情形需要拆迁方全面考虑到:

1.城镇户籍子女继承宅基地上房屋所有权的,其房、地权利均应予以确权登记,遇拆迁时应当获得足额的货币补偿;

2.因求学等原因将户籍暂时迁出本村,但仍以本村的土地、房屋为主要生产生活来源的,仍应视为享有本集体经济组织成员资格,应当获取足额的补偿安置利益;

3.其他地上附着物和青苗等的补偿与户籍无直接关系,其所有者有权获取补偿;

4.“自然户”与“公安户”非等同关系,同一自然户的村民有权获取补偿安置。最高人民法院在(2020)最高法行申12188号《行政裁定书》中指出,公安户籍管理登记状况并非征拆程序中的农村家庭自然户。而所谓的“一户一宅(基)”中的“户”是指自然户而非公安户。


在无证据证明存在单立“公安户”的家庭成员单独申请宅基地建造房屋的情况下,其补偿安置权益仍应与原家庭户作为一户实现。

在明律师最后要提示大家的是,这类复杂局面的“破局”关键一在家庭团结和睦,二在及时寻求专业律师帮助,三在不要盲目提起分家析产等民事程序而将权利主张局限在拆迁方提供给“户主”或者宅基地使用权人的补偿利益内。争取全部家庭成员的补偿安置资格,将饼尽量做大而不是急着分饼,是被拆迁村民首先应当考虑的事情。


标签: 拆迁补偿安置
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