导读：当征收的直接对象是邻近的居民区，导致周边商铺赖以生存的客源基础瓦解时，法律是否能为这些间接受损者提供救济？其主张“事实征收”或经营性损失补偿，能否得到支持？

1、法律定性：“事实征收”的主张能否成立？

“事实征收”或“实质征收”是一个学理概念，通常指行政机关虽未作出正式的征收决定并给予补偿，但其行为（如长期封锁、破坏道路、截断水电等）已实际导致权利人无法使用其财产，构成了对所有权的实质性剥夺，法律上应视同征收并予补偿。

在商铺的案例中，主张“事实征收”面临重大法律障碍。因为：

行为对象不同：政府的征收行为直接针对的是崇明区的土地房屋，而非其他商铺。商铺的产权本身未受到任何物理上的侵占或限制。

损害性质不同：商铺遭受的是间接的、经济上的影响（客源减少导致营收下降），而非对其财产权（房屋所有权、土地使用权）的直接剥夺或物理侵害。其使用、处分商铺的权利在法律上并未受到限制。

因此，很难将其认定为法律意义上的“征收”。征收法律关系具有特定性，一般不及于非直接标的物的间接利益相关方。

2、救济路径：经营性损失补偿的可能性

尽管“事实征收”难以成立，但商铺经营者并非毫无法律途径寻求救济，核心在于主张其因征收行为遭受了可预见的、特殊的、重大的经营性损失。

法律原则的运用：我国法律虽无明文规定此种间接损失的普遍补偿义务，但《民法典》确立了公平原则、诚实信用原则以及禁止权利滥用原则。当政府的行为（即使是合法的征收）对特定第三方造成了不成比例的、且可预见的严重损害时，基于上述原则，可能存在一定的补偿或安置的道义责任乃至法律责任空间。

政策与协商途径：

纳入征收整体考量：在制定征收项目方案时，有远见的征收主体可能会将项目对周边商业生态的冲击作为社会风险评估的一部分，并预留部分资金或资源，用于帮扶受严重影响的邻近经营者。例如，提供就业信息、创业指导、一定期限的税费减免，或在其他区域规划中为其提供优惠入驻机会。

单独协商与补助：受影响商户可以集体与地方政府或征收实施单位进行沟通，陈述其困境的特殊性与严重性，请求给予适当的经济补助，以帮助其渡过转型期或搬迁重启。

行政诉讼的边界：若商户认为政府的征收规划程序存在重大瑕疵，如完全未评估对周边区域的负面影响，可能以“程序违法”或“未履行审慎注意义务”为由提起行政诉讼。但诉讼目标主要是推动程序补正或确认违法，直接获得经济损失赔偿的难度极大。

法律的天平在公共利益与个体权益间寻求平衡时，往往聚焦于“直接损害”。但对于那些被发展的浪潮无意“淹没”的岸边小店，其呼声道出了城市更新复杂性的另一面：任何重大建设都可能产生外溢效应。严格的法律解释或许难以支持其“事实征收”的主张，但善治的温度与智慧，应当体现在对明显且严重附带损害的觉察与关怀上。通过积极的政策介入、合理的协商补偿，可以帮助这些商户软着陆，减少社会摩擦，体现发展的包容性。这不仅是经济问题，更是社会公平与治理能力的试金石。

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