众所周知，评估报告是征收方作出补偿决定的关键依据，因此评估报告是否合法直接关系着广大被征收人的切身利益。但是由于评估报告本身的专业性，广大被征收人看起来总会是有点晦涩难懂。今天小编就和大家探讨下评估报告常见的违法点。

首先，审查评估报告是否合法，要看评估报告作出的程序是否合法

1、评估机构的选定是否合法

《征补条例》规定，评估机构选择的流程首先应当由被征收人协商选定。如果协商不成，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。在某些地方，评估机构的选定程序流于形式主义，很多时候都是由房屋征收部门“内定”的。因此，如果被征收人完全没有参与过评估机构的选定，那么选定评估机构的程序就是违法的。

2、评估报告送达程序是否合法

法律规定评估报告应依法送达，其中最常见的是直接送达，即当场交付被征收人，且需要被征收人签字确认。如果被拆迁人拒绝签收，可以采取留置送达，且应当有证明人员在场，并在送达回执上签字说明情况。一般来说，除了上述两种情况之外，其他如邮寄、直接张贴在家门口的方式都是违法的。

3、评估报告公示程序是否合法

《评估办法》第十七条第一款规定：评估机构初步评估后应当制作分户初评结果并予以公示，且公示期不少于7日。在实际操作中，被征收人很少能见到评估公司公示的分户初评结果，甚至有些评估公司都不会制作初评结果。这种未公示初评结果就直接送达评估报告的行为也是违法的。

4、是否入户实地查勘

《评估办法》明确规定了评估过程中估价师应当对对被征收房屋进行实地查勘，并做好查勘记录，且被征收人或者见证人需要在查勘记录上签字确认。在实践中，很多不专业的评估机构会省略这一步骤，所以，如果被征收人自始至终没见着上门入户评估的人，就收到了评估报告、估价单，那么这种情形肯定也是违法的。

5、评估办法选择是否正确，是否有测算过程

《评估办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况分析后选择适用不同的评估办法。但在实际拆迁中，评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便，往往随意选择某一评估方法，且整份评估报告中也并未说明测算过程，而是直接给出评估结果，明显这种情况也是违法的。

6、评估时点是否正确

《评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。而实践中，部分征收方在房屋征收决定公告之前就委托评估公司进行评估，在数年之后才正式公告征收决定。这时，房屋价值早已发生巨大变化，评估价格无法匹配房屋市场价值，这样作出的评估报告对被征收人显属不公平。显然，评估时点不正确也是评估报告违法的因素之一。

其次，审查评估报告是否合法，要看评估报告的内容是否合法？

1、评估报告中是否有遗漏评估对象

《评估办法》第九条规定：房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。如果您发现您家的评估报告中遗漏了评估对象，那么该评估报告肯定会对您的财产权益造成损害。

2、房屋性质、用途和建筑面积认定是否准确

房屋的性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；未经登记的应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。在实际评估过程中，对于房屋的性质和面积，经常出现错误认定。例如：将商业用房认定为住宅，这些都是违法的。

最后，审查评估报告是否合法，也要看评估报告是否满足必要的形式要件？

《房地产估价规范》规定了评估报告的形式要件。但很多估分户报告单缺失致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件等内容。评估报告的形式要求保障了被征收人的合法权益，所以如果评估公司作出的评估报告如果不满足形式要求，也能证明该份评估报告是存在瑕疵的。

在收到违法的评估报告之后，如何积极维护权益呢？首先，如果您对评估报告有异议，可以自评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估申请复核评估；其次，如果对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定；最后，鉴定意见出具后，您如果仍有异议，可通过对《征收决定》在法定期限内提起行政复议或者行政诉讼维护您的合法权益。