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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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拆迁评估中3个不常被注意的地方,你的补偿权益或被影响!
作者:李凯 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-12-04 阅读量:306

导读:随着被拆迁人群体法律意识的增强,在拆迁过程中,很多人已经知道了基本的拆迁程序,对于拆迁中的评估程序也有了大致的了解。事实上,评估程序是一个比较复杂的过程,其中涉及被征收人、房屋征收部门、房地产价格评估机构三方,相互之间均有法律关系。我们这次主要讲的是几个不常被大家注意到的地方……

一、评估机构的选择,被征收人有权先协商

依据规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

也就是说,评估机构的选择权在被征收人手中,被征收人可以投票协商选择评估公司,因此大家要留意征收部门下发的选择评估公司的通知,并且积极参与。

如果还没有选择评估公司就有人上门来测量评估房屋,那么就要留意其中可能存在侵害大家选择评估公司权利的情形。只有在协商不成的情况下,才可以通过多数决、随机选定的方式确定评估公司。权利掌握在每个人手中,我们需要做的就是积极行使自己的权利。

二、都知道“市场比较法”,但关键在于怎样比较

很多被征收人都已经知道,对于有市场交易实例的房屋应当选用市场比较法进行评估,但对于怎样具体操作还不太了解。

根据《房地产估价规范》的规定,估价所需资料应针对估价项目进行搜集,并应包括:

1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;

2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;

3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;

4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。


搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要,包括:1.交易对象基本状况;2.交易双方基本情况;3.交易方式;4.成交日期;5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况;6.交易目的等。

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同时,应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

也就是说,在评估过程中需要选取与被征收房屋所处位置、交通环境、是否有停车场、是否有生活基础设施等相类似的房屋作为参照,按照参照房屋的市场交易价格,来评估被征收房屋的补偿价格。

并且在评估报告中,需要将参照建筑的具体情况都予以写明,同时附上相关的位置图和外观照片,这样才是一次合格的评估。如果大家收到的评估报告只是一两页纸,那就说明这份评估报告的内容不符合上述估价规范的要求,被征收人有依法救济的必要。

三、评估报告想要依法送达,没那么容易

作出评估报告后,房屋征收部门需要将评估报告送达给被征收人,依据《行政诉讼法》的规定,送达程序参照《民事诉讼法》关于送达的相关规定,即送达文书必须有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。

送达文书应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;

受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。

受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把材料留在受送达人的住所;

也可以把材料留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。

据此可以判断,在评估报告送达时,被征收人需要留意相关送达程序是否符合法律规定,保存好送达回证,以便于后期提起复核申请。

同时,还需要在送达回证上签字并填写日期,如果遇到去征收部门办公室领取评估报告的,可以拍照记录下送达的情况,向征收部门索要送达证明,这些对我们后期提起相关的程序都是至关重要的。

综上所述,在征收评估过程中,需要注意的地方是很多的,一个小细节便可能认定对方程序违法。在实际的征收过程中,部分征收部门为了加快征收的进度,经常简化程序,自行选取评估公司、评估报告只有一页纸、评估公司资质已经到期、未附评估师资质证明和签字等,这些都在一定程度上损害了被征收人的合法权益。而被征收人此时就需要擦亮眼睛、留意其中的各种问题,积极保护自己的合法权益,必要情况下可以咨询专业律师寻求帮助。


标签: 拆迁评估
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