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杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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被征收房屋评估报告的8大审查要点,“民告官”专用请留存!
作者:​ 黄艳 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-03-23 阅读量:61

导读:对被征收房屋进行评估是房屋征收的法定程序,而分户评估报告则是对被征收人作出补偿决定的重要依据。实践中,有一种观点认为,被征收人收到分户评估报告以后,如果没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定申请复核评估、专家委员会鉴定的,则视为放弃对评估结果的异议权。日后如果起诉征收补偿决定,法院将不接受被征收人对评估提出的异议。那么,这样的观点是否正确呢?

在房屋征收补偿决定案件中,评估报告是确定征收补偿的核心证据,鉴于评估结果事关被征收人的切身利益,一般认为,法官应当在司法能力范围内,对评估报告进行全面实体性审查,具体包括如下方面内容的审查:

①房地产价格评估机构是否严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定确定。房屋征收部门不应当内定房地产评估机构,或为了提高征收效率限缩被征收人主动选择评估机构的权利,而应当对社会公开进行项目发布,接受符合相应资质条件的评估机构报名并进行审核,然后组织被征收人协商、投票或以摇号方式选定估价机构。

②房地产评估机构及负责评估项目的估价师是否依法取得相应资质。

③评估作业程序是否恰当,尤其是否对估价对象房屋进行了实地查勘。按照《国有土地上房屋征收评估办法》,负责评估的估价师必须对被征收房屋的实际状况进行实地查勘,对房屋内外部情况进行拍照录像,并做好实地查勘记录。

实践中,有的征收项目范围广,评估公司估价师有限,同时估价作业期限不充裕,就出现了评估报告系直接根据征收部门提供的一些基础房屋资料“闭门造车”的乱象。

而这种做法不仅导致评估结果失实,也是违法的。如果被征收人收到评估报告或评估单之前,从未见到过评估公司人员上门,在补偿决定诉讼中可以向法庭申请评估人员出庭接受询问。

④评估报告的估价事项是否全面、准确,尤其是对房屋、土地面积,产权性质、房屋用途等基本情况的认定是否符合实际,是否遗漏了未经登记建筑面积的评估,是否遗漏了院落空地面积评估,附属物附着物及装饰装修是否存在漏项等。

被征收房屋评估报告的8大审查要点,“民告官”专用请留存!

⑤评估报告的评估方法确定是否正确。估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估,比如普通商品住宅、商场、标准工业厂房等;

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估,比如酒店、游乐场、用于出租的标准厂房、仓库等投资性房地产;

被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。成本法只适用于很少有交易实例的情形,常见于集体土地上房屋拆迁中。

⑥评估报告的评估时点是否适当。通常情况下,以房屋征收决定公告之日作为评估时点。但是,如果房屋征收部门怠于履行职责,在很长时间内不与被征收人协商签约,也不作出补偿决定,房地产市场价格波动又较大的,则不能静止地、机械地套用房屋征收决定公告日,而应当根据具体情况进行调整,保证补偿的公平性。

⑦评估报告的签章是否规范,即应当由负责评估的两名以上估价师签字,并加盖评估公司公章。估价师的签字必须由本人签字,不得以印章替代,也不得由他人代签。

⑧评估报告是否依法送达。分户评估报告应当送达给被征收人,并告知被征收人对评估结果有异议的可以申请复核、专家委员会鉴定。

实践中,有的房屋征收部门不送达完整的分户评估报告,只送达内容极其简单的估价单,或者直接将其张贴在门上、墙上,甚至扔进院内,这都是不合规的。

综上,在明律师要提示大家的是,一份缺乏客观性、公正性的评估报告,不能作为诉讼中争议补偿决定的合法依据。司法实践中,法院不应简单以被征收人未对评估报告申请复核、专家委员会鉴定就不再对其证明效力进行审查。只有一些技术含量过高、专业性过强的问题,法官无从自行审查,而评估报告尚未经过专家委员会鉴定的,法官可以结合案情、征得被征收人同意后组织专家委员会鉴定来解决。


标签: 房屋评估报告
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