由具有相应资质的评估机构评估被征收房屋的价值，是国有土地上房屋征收的必经程序。评估机构出具的评估报告，是征收方确定给予被征收人补偿数额的重要依据。被征收房屋价值的评估结果是否客观公正，直接关系到被征收人的切身利益。实践中，不少被征收人拿到评估报告后，对结果并不满意，同时又感到评估工作专业性较强，无法深入了解有关知识，不知如何是好。本文，在明拆迁律师就围绕评估为大家介绍简单易掌握的6大知识点。

一、评估机构是如何选定的？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

实践中，多数项目征收范围较广，被征收人人数众多，单纯通过协商程序很难选定。故在协商不成的情形下，房屋征收部门将组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

总之，评估机构的选择必须充分尊重被征收人的意思自治，并经过严格的法定程序。如果一个评估机构的选定过程不符合法律要求，严格地讲其就不具有参与征收评估工作的资格。

二、评估机构如何开展评估工作？

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

需要广大被征收人注意的是，一定不要拒绝实地查勘人员进入到户内进行测量。如果你拒绝其入户测量，评估机构仅在屋外进行测量，就无法真实地反映出室内的装饰物及附属物等评估对象的价值，势必会导致你的补偿权益受损。

另外，以往曾出现不少评估机构在根本未进行实地查勘的情况下直接出具评估报告的情形，针对此类明显违法的操作，大家应当及时咨询专业律师，采取法律行动保护好自身权益。

三、评估方法选择是关键

《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

一般情况下，被征收房屋是普通居民住宅的，评估机构将选用市场法进行评估。关于各种评估方法适用对象和具体适用方法，此处我们不展开介绍，大家可以自行查阅《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》。

需要指出的是，一份完整的评估报告势必会包括评估方法选择的内容，这部分缺失的评估报告无疑是不合格的。

四、评估时点

法律明确规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，政府依法作出房屋征收决定，是房屋价值评估的前提条件。

评估机构将以此时点对被征收房屋以及将要置换给被征收人的产权调换房屋价值进行评估，所以实践中，产权调换后的面积比例会出现大于1:1或者等于1:1的情况。

需要补充的是，当被征收房屋遭违法强拆，被征收人通过确认强拆行为违法进而申请行政赔偿时，赔偿价值评估时点存在后移的可能性。这需要具体根据涉案房屋所在地的房屋市场行情变化情况由法官确定。

五、评估报告应当怎样送达被征收人？

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当依法向被征收人转交分户评估报告。

根据《行政诉讼法》和《民事诉讼法》中有关送达程序的规范，征收方应当依法直接将评估报告送达被征收人本人，本人不在可以交同住成年家属签收。

实践中不少征收方都习惯使用留置送达方式，然而完全符合法律规定的情况并不多，一些征收方直接将文书贴门、贴墙再拍照即了事的做法完全不合法。

大家要记住，根据法律规定，征收方的送达人员必须经受送达人明确告知其拒收报告，在直接送达不成的情况下才能适用留置送达。一些征收方直接将文书贴门、贴墙再拍照即了事的做法完全不合法。

六、对评估结果不满意，你该怎么办？

1. 申请复核、专家委员会鉴定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内，向专家委员会申请鉴定。

针对评估环节，法定的救济途径十分有限，且可以申请救济的时间非常之短，广大被征收人一定要在法定期限内果断申请，不可以轻易错过救济机会。

日前，在明律师事务所杨念平律师代理的一起案件中，专家委员会就采纳了律师的意见，认为涉案评估报告存在多处瑕疵，要求评估公司结合鉴定意见重新出具估价报告。

可见，当你对评估报告不满时，及时申请复核评估、专家委员会鉴定是十分必要的，绝非大家所认为的“走形式”、浪费时间。

2．向法院提起诉讼

被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的，将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条第三款的规定处理。即被征收人可以待征收方作出补偿决定后，依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。

3．自行委托评估

如果被征收人所处的项目存在较大的违法强拆风险，或是被征收人已经发现了断水断电、打砸破坏等逼迁、强拆信号，被征收人就应当考虑自行委托评估。被征收人单方委托具有相关资质的评估机构所做出的评估报告，完全可以作为证据使用。

在明拆迁律师最后还要提示大家，任何评估报告的结果必须经过专业的评估测算得出，而测算过程、选用方法、案例参数合理与否，都直接影响到补偿结果。如果您感觉看不懂评估报告的内容，或者认为评估结果与事实相去甚远，在收到评估报告的第一时间，就应该及时咨询律师，采取合法、有效的方式保护好自己的补偿权益，以免延误最佳的救济时机，造成不可逆转的损失。