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首席拆迁律师

杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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北京拆迁律师杨在明律师带你详解浙江省温州市农村土地征收政策
作者:北京拆迁律师 来源:北京在明律师事务所 日期:2019-10-30 阅读量:526

《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》称为征收土地的143号文件,那么这个文件与以往的作废的101号文件相比,应该说对农民的土地征收权益有显著的一个提高,这对农民来讲是一个福音,但是在具体的实施过程当中,也确实遇到了非常大的问题;

近期我们接到了温州市市区

所在的很多的农民的大量咨询

询问我们关于集体土地征收的

相关的一些情况

遇到的一些问题

我们会发现很多的农民兄弟

对他们的土地被征收以后

到底应该适用什么样的法规政策

应该得到什么样的补偿

产生了非常多的问题和困惑

那么在此我们就向广大的

温州市市区的农民朋友

来解答一下这方面的政策法律问题

2014年的7月18日

温州市以市长令的形式发布了

《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》

称为征收土地的143号文件

那么这个文件与以往的作废的

101号文件相比

应该说对农民的土地征收权益

有显著的一个提高

这对农民来讲是一个福音

但是在具体的实施过程当中

也确实遇到了非常大的问题

也就是说我们的政策待遇

比原先提高了

但是现实生活当中

所遇到的这样的问题

仍然没有得到实质性的解决

那么基于这样的一些情况

我们就要正确地解读一下

温州市的143号令到底

做了哪些具体的规定

对他们来讲 哪些是最值得他们关心的

在实践当中最容易出现问题的

下面我们就这样一个143号令

做一些相关条款的咨询解答工作

那么温州市的143号令的第二条款

明确地规定了管理办法的适用区域范围

它指的是三个区 一个是鸥海区

一个是鹿城区 还有一个是龙湾区

也就是说这样的管理办法只适用于三个区

温州市的其他几个区是不适用的

那么在这个条款的第二部分

同时又说明法律法规和规章

有其他的规定的

那么要适用其他的规定

也就是说遵循了一个法律的基本原则

就是涉及到这三个区的农民土地的征收工作

涉及到更加的利益补偿问题的时候

如果其他的特别法律特别的法规

或者是规章有特别的规定的话

那么要适用特别的规定

当然这样一个条款的适用

还要做具体的问题做具体的分析

温州市143号令的第三条款

对于我们农民兄弟至关重要

因为这个条款涉及到征收主体是谁

补偿的对象是谁 补偿的标的又是谁

我们分别从三个方面来一一作对应的回答

那么这个土地的所有权

在咱们国家是三级所有

小组 村小组所有这是一级

那么村集体所有这又是一级

还有一级就是乡镇集体所有

当然针对具体的征收是哪一个级别

我们要看具体的这样的

一个被征收主体的对象到底是谁

那么第二个问题 征收主体是谁

143号明确的回答了

征收主体只有一个主题

那就是温州市人民政府

也就是说征收当中出现了问题

责任的承担应该是由市人民政府来承担

这个是没问题的

但是在具体的征收工作当中

市人民政府可以委托区人民政府

和相关的功能区的管委会

来具体的负责土地的补偿和安置工作

也就是说作为市人民政府

他虽然是对所有的征收负一个总的责任

但是他可以委托区人民政府

和相关的管委会做分工负责的

这样的一个工作

但是征地的工作是非常复杂非常繁杂的

涉及到很多的事务性的工作

大量的事务性的工作

所以说具体的征地的实施单位

就落在了街道办事处和乡镇人民政府

这样一个层级的政府的范畴之内

他们要承担大量的这样的一个征地实施工作

也就是说平常和我们村集体经济组织

和农民兄弟们打交道的这些部门

应该就是街道办事处或者乡镇人民政府

当然它的这样的一个工作

是作为一个具体实施单位存在的

他工作的责任的最终后果的承担

还是要落实到市人民政府来承担

补偿的标的到底是什么

我们可以看到开头143号令的

开头是这样描述的

是温州市市区征收农民集体所有土地管理办法

那么在这样的一个名称当中

针对的是土地这样一个标的

也就是说征收了农民的土地

所对应的补偿利益是多少

请大家注意了

这上面没有说房屋

没有说房屋被拆了以后

到底怎么补偿

但是在第三条款当中

可就非常明确的说明了

涉及到房屋也要拆迁补偿的时候

那么同样要纳入到143号令的

这样的一个调整当中

只不过在这个方面

具体的做房屋补偿工作的

应该是房屋征收部门

那么具体做土地征收补偿工作的

应该是市国土资源部门

当然是分两个不同的部门来组织实施

但是房屋的补偿同样的纳入到

这样的一个143号令的这样的

一个规章的调整之中

显然是没有任何问题的

143号令的第七条款突出的强调了

被征地的集体经济组织

或者村民委员会的职责

也就说在征地过程当中

他有这样的职责和义务

要把征地的情况告知被征地的农民兄弟

通常的这种告知的方式

就是要召开村民会议

比如说全体村民大会

或者是召开村民代表会议

通过这样的方式

将整个征地的基本的概况

要让我们的农民兄弟知道知情

应该说那么这一个条款也是充分保障

被征地农民知情权的一种重要的渠道

如果不能够履行的话

那么相关的村集体经济组织

或者说小组的集体性组织

或者说是乡镇的集体经济组织

在这个方面就有不作为的表现

那么关于这一个问题

实践当中出现的问题很多

往往是农民朋友的土地被征收以后

好几年过去了 他仍然不知道

这块土地已经被征收了

等到他的房屋被拆迁的时候

才知道相关的情况

所以说到这个时候

有可能已经使农民朋友失掉了

一些权利救济的机会

所以说如何在这个阶段

使自己的知情权

受到保护就显得非常重要

143号令当中的第八条款

揭示了一个非常重要的程序

这个程序直接涉及到

农民朋友们的知情权的保护

第个八条款明确的说了

说国土资源部门 街道办事处

或者是镇人民政府

要根据土地利用总体规划

要根据城乡规划

要根据土地的年度利用计划

以书面的形式将被征地的土地用途

权属种类

位置补偿标准安置途径

告知相关的集体经济组织或者相关的权利人

那么在这里告知的主体是谁

就是国土资源部门街道办事处

或者人民政府或者镇人民政府

这是这一级

以书面的形式告知

书面的形式 比如说在

被征地的区域贴相关的公告

再就是以书面的方式把这样一个

具体的情况来发放到

每一个被征地农民手中

这也是一种书面的告知形式

法律规定这种书面告知越充分

那么知情权的保护就越充分

在这个条款当中的相关权利人

其实大部分指的就是我们的被征地农民

或者叫被征地村民

或者说是承包人

或者说是土地使用权人

都是这一个条款当中的相关权利人的范畴

那么具体的告知事项刚才我们已经讲了

那么这里面特别强调的是

被征地的位置非常重要

很多的征地纠纷就发生在征地的位置方面

这个位置一般来讲

是要用征地的范围图

或者是征地的红线图

法律的术语叫征地的勘测定界图

有些征地纠纷往往是A地被征了

结果用B地的征收情况

向我们的农民兄弟进行告知

达到一个移花接木的这样一个效果

因此说被征地的位置的

告知情况也显得非常的重要

143号令当中的第九条款

也是一个非常重要的程序

这个程序履行不好

对于集体经济组织而言

或者是对农民朋友而言

有可能会造成征收利益的损失

那么这个条款是什么意思

也就是说对于集体土地的征收而言

要由国土资源部门街道办事处

或者说镇人民政府会同相关部门

以及勘测单位

有资质的勘测单位和被征地的单位

来共同对于所被征土地的地类

面积权属等等展开调查

展开测绘 那么这个条款

对我们的集体经济组织也好

对于我们的农民兄弟也好

至关重要

为什么要进行勘测

也就是说你到底有多少土地

你的地类是什么

因为地类的性质不同

那么对应的补偿标准有可能有差异

你的面积是多少

面积的大小对应着你补偿利益的大小

包括青苗地上附着物的面积等等

这样的情况都要进行调查

为什么要对这些事情进行调查

就是要确定所对应的

各个主体的征收补偿利益

比如说土地的补偿费

是归集体经济组织所有

安置补助费是归失地的农民所有

那么青苗和附着物的补偿费

要归土地的承包者或者是使用者所有

那么这样的一个调查认定的结果

由上述的单位进行盖章确认

在这个方面出现问题的时候

那么作为我们的农民兄弟

可以通过法律的途径

要求这些单位对它负责的事项

承担法律责任

143号令的第十条款与

其他的条款相比

显得是更加的重要

为什么 因为这里面直接涉及到

征地补偿安置方案

涉及到征地补偿安置标准

涉及到农民朋友和村民委员会等

集体经济组织的实质的征收权益问题

立法当中就明确地规定了

这样的拟定的补偿安置方案

要由国土资源部门

以书面的听证会的告知方式

要告知被征地的集体经济组织

和相关的权利人

也就是我们的被征地农民

那么书面的形式到底

是一个什么样的书面形式

我们一般的来讲

要在被征地的区域内进行张贴

以让所有的被征收人要看到

这样的一个书面告知的方式

同时为了更充分的保障

也可以在网站上进行公示

比如说在国土部门的网站上来进行公示

这个公示的补偿安置方案

那么被大家知情了以后

那么我们农民兄弟有可能认为

这样的补偿标准低了

有可能认为这样的补偿安置方案

对他们的利益是不合适的

那么书面的形式告知以后

作为农民朋友

他到底有哪些权利

它可以在五个工作日内来提出听证申请

那么这个时候

他就应该在听证会当中

提出自己的主张和建议

希望被上级的国土资源部门也好

或政府也好来进行采纳

五个工作日 不是五天

比如说是遇到星期六星期天

或者法定的节假日要进行顺延

提出听证申请以后

国土资源部门必须

按照国土资源的听证规定

要召开听证会

也就是说他不能不开听证会

他必须要开 如果他不开

那么国土资源部门就是违法的

在这个方面我想

一定要让大家听清楚

如果在五个工作日内

你不提出这样的听证申请

那么你就丧失了听证的机会

有可能就丧失了争取权利的机会

它导致的直接结果

就是按照政府按照国土部门

拟定的补偿安置方案

所确定的这样的标准来执行

到那个时候

在已经既成事实的情况下

再去维权的话

难度无疑要加大

那么如果一旦这样的听证会召开的话

也面临现实的巨大困难

在这里我们举一个简单的例子

比如说有的农民兄弟会提出

我不想这块地被征

因为这是基本农田

要由国务院才能够审批

那么有的农民兄弟

会提出这样的主张

说至于这块地是什么地

我不管我不关心

我需要由一亩地得10万元的补偿标准

要提高到一亩地15万元

那么我应该怎么办

不同的利益诉求

会对应着不同的事实

那么在这个方面

由于农民朋友缺乏专业的法律知识

那么有可能使这样的听证会流于形式

因此建议我们的被征收人

我们的农民朋友在这样的

一个非常重要的听证面前

一定要聘请相关的专业人士

为你们争取权益

如果能够达到科学合理有合法的承诺的话

那么很有可能被当地的政府所采纳

重新修改完善这样的补偿安置方案

应该说这是补偿安置方案

事前的一种权利救济措施

作为我们的农民兄弟

一定要抓住这样的一个听证机会

尽可能的把自己的权利保护放在事前

当然法律也规定了

这样一个事后的救济措施

也就是143号令的第12条款

就是说补偿安置方案

被人民政府批准以后

那么仍然这个时候才知道补偿安置方案

对自己的意义有多么重大

这个时候想起来

对安置补偿方案提出

很多的质疑和疑问的时候

这个时候怎么办

那么12条款就提供了

这样的一个解决路径

那就是你对补偿安置方案不服

你怎么来呢

你应该到当地的补偿标准的

协调机构先进行协调

如果协调不成的话

报经批准土地征收的部门

进行裁决

批准土地征收的部门到底是什么部门呢

一般就是两个部门

要么是省自治区直辖市

人民政府 要么就是国务院

由他们来对协调的结果

来做最终的裁决

那么对于最终的裁决

如果还不服

那就是可以向相关的

人民法院提起诉讼

来进行救济

143号令当中的第三章

着重规定了征地补偿的一个问题

那么征地补偿包括三个费用

一个是土地补偿费

一个是安置补助费

还有一块是青苗和附着物的补偿费

那么这三种费用土地补偿费

属于集体经济组织所有

应该是补偿给集体经济组织的

那么这块费用到底如何进行分配

一般由村民代表会议

或者村民会议讨论决定

那么安置补助费

那么是对于需要因为失地的农民

进行安置的人员

所要支付的一块费用

那么这块费用的

支付方式可能是多种多样

那么在这个方面

法律作了这样的一个表述

如果是由村集体经济组织

来统一安置的

那么支付给村集体经济组织

如果是有专门的安置单位进行安置的话

安置补助费要支付给专门的安置单位

如果这些 如果都不需要

这样的方式的话

那么安置补助费可以直接支付

给被征地的村民

或者是农民兄弟

那么青苗和附着物的补偿费

是由土地的承包者来享有的

这就是说三种费用

归属于不同的权利主体

现在的一个问题就是

实行片区综合地价的

这样的一个地区是包括了瓯海区

龙湾区和鹿城区这样

这样三块地方是实行区片综合地价

区片综合地价就包含了

土地补偿费和安置补助费

那么这些费用基本上

都规定了固定的标准

严格来讲

这样的规定的标准在以后的话

按照国务院规定的精神

要每隔2-3年做相应的调整

因为社会经济发展的不同状况

对应了它土地的价值要产生变化

那么被征地农民的土地征收利益

也要相应地发生变化

那么在这里面我们特别要指出的是

违法建筑物和征地公告告知书以后的

抢种的农作物和相应的附属设施

是不予补偿的

在法律上没有任何问题

问题的关键在于对于违法建筑物的认定

由于情况比较复杂

涉及到很多的历史遗留问题

所以说在这里边不作具体展开

相应的问题

具体问题要作具体的分析

比如讲大量的地区

存在了大量的无证建筑这种情况

要把无证建筑一概认定为违法建筑

显然是不合适的

必将损害广大农民兄弟的财产利益

143号令的第19条款

是在整个的条款当中

显得异常的举足轻重

为什么

这个条款赋予了

国土部门赋予了政府

要足额及时交付征地补偿款的义务

同时也赋予了如果达不到

一个足额及时交付征地补偿款的

这样的一个情形的话

那么我们的被征地农民

是完全有权利拒绝交地的

那么现在的问题条款

虽然写的很明确

但在现实生活当中

我们往往会碰到这样的情况

在没有及时足额将征地补偿款

交付给被征地农民的情况下

就已经将相应的工程机械设施

开进了农民的田地里

进行相应的施工行为

那么在此如果农民朋友或者老百姓

一旦进行抵抗进行抵制的话

有可能会爆发一些相应的肢体冲突

甚至会引发流血事件

那么这样的经验和这样的教训

应该是比比皆是

对于这样一个拒绝交地的条款

我们的农民朋友到底

应该怎样恰当的合法的行使

这确实给我们提出了

一个非常重要的命题

根据我们十几年的

征地拆迁的相关经验

我们认为要用好这样的

一个非常重要的权利

还需要具备相关的很多方面的条件

关于这个问题

我们在此不作展开论述

143号令的第21条款

为被征地的农民设置了

一种新的土地征收补偿方式

那就是住宅用房安置指标的方式

此条规定征收集体的农用地的时候

那么核算给集体经济组织

每亩地60平米的住宅用房安置指标

那么这个条款有两个关键词

大家一定要记清了

第一必须是征收集体的农用地

而不是建设用地

第二核算给的安置指标的安置对象

是直接针对集体经济组织的

而不是农民个人

一亩农用地的征收核算

给集体经济组织

六十平米的住宅用房指标

应该说是对农民的一个

强有力的征收保障

那么怎么让这种保障落地

那么实践当中确实就出现了这样的问题

因为这60平米的指标并不是直接

针对农民的个体来进行分配的

143号令的第22条条款

对于这60平米的指标

到底应该怎么来变现

规定了三种方式

一种是委托政府公开出让

那另外一种是由政府有偿收回

第三种是由集体经济组织组织进行建设

那么这样的指标一般的来讲

是要由村集体经济组织

来召开村民会议或村民代表大会

来讨论表决出相应的分配方案

执行这个方案的时候

那么具体到每一个村民的分配指标

有可能有的只分配到二三十平米

那么有的会分配到二三百平米不等

那么中间的个体差异是非常之大的

我们知道二三十平米的

住宅用房安置指标是不能够独立成房的

那么2 300平米的指标

也有可能用不了这么多

那么这里面就出现了这样的问题

那么有的就想把这样的指标卖出去

出让转让出去

那么一旦是一个单纯的

指标转让的话

那么与这样的指标建成房屋

再进行出售获得的收益相比的话

那么中间就会出现较大的利益差距

我们认为这个问题并不简单

这涉及到农民个体村集体经济组织

和政府之间到底存在一个

什么样的协调关系

才能够使这样的安置指标

切实的达到保护农民朋友的利益的话

必须要有一个系统的法律解决方案

才能够达到这样的维权目的

很多的农民朋友来给我们咨询

已经出现了大量的这样的问题

应该引起高度的重视

143号令的第五章

涉及到了被征收土地的

农民基本生活保障的问题

应该说这是一个长远的升级保障

涉及到重大的民生问题

首先25条款明确的规定了

16岁以上的被征地农民

方才具备加入基本生活保障的资格

那么26条款设置了基本生活保障

专项资金的交纳

就是征收每亩农用地

需要交纳12万的专项保障基金专户存储

也就是这个资金

是不能随随便便被挪用的

如果这个资金

不足以保障农民的生活

那么不足的部分由政府缴纳30%予以补充

那么第27条款同时规定了

涉及到征收每亩

基本保障生活的人数是2.4个

应该说这三个条款当中

分别列举了这样的一些资格和条件

农民朋友如果不知情的话

我们可以进行相应的信息公开

来知晓政府是否履行了这样的职责和义务

143号令的第19条明确的规定了

被征地农民在相关的地方政府

不能够履行相应的

及时足额交纳征地补偿费用的情况下

作为被征收农民有权拒绝交出土地

这是被征地农民的一项法定的权利

那么同时既然享有这样的权利

当然也有相应的义务

143号令的第30条明确的规定

如果被征地农民阻挠征地行为的话

那么我们的国土部门

可以向被征地农民下达

责令交地的决定书

如果对于这个决定书不服

那么作为被征地农民

可以行使相关的复议和诉讼的权利

如果责令交地决定书

被依法确定为是合法可以执行的话

那么国土资源部门

可以申请人民法院强制执行

被征地农民必须交出土地

在这里我们要特别提醒

这里面只有人民法院

具备让被征地农民

强制交出土地的权利

其他的政府和机关

是没有这项权力和职责的

以上就是我们

对温州市143号令的

各个重要条款的一些解读

目的是帮助温州市的

广大的被征地农民

能够切实掌握到

143号令的规定的精神和原则

能够更好地维护自己的合法权益

在自己不能够

完全掌握这样原则和精神的情况下

要及时的咨询相关的专业人士

能够提前得到有效的预防和保护


标签: 农村拆迁 农村土地征收政策
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