政府委托的律师发来《律师函》敦促当事人配合搬迁?这的确是征收领域不常遇到的新鲜事儿.本文,在明拆迁律师梁红丽通过一起案件为大家示范对此类情况的积极应对做法,相信会让大家对"律师函"和"责令限期拆除通知"这两类文书有全新的认识.

【案情简介:限拆通知后收到的律师函】

委托人邓先生和钟女士夫妇的宅基地位于四川省成都市龙泉驿区某村.2010年5月5日,区政府向其颁发了集体土地使用证,批准拨用宅基地137.88平方米.

该房屋是邓先生和钟女士唯一的住处,也是其最重要的生活生产资料,其不但对宅基地拥有合法使用权更对地上房屋享有所有权.

2019年1月14日,区政府大面街道办事处向邓先生发出《责令限期自行拆除违法建设通知书》,认定涉案房屋属违法建筑,并责令其于1月16日前自行拆除,逾期未拆除,将由街道办事处实施强制拆除.

接着在4月26日,邓先生收到了一封来自四川德斯普律师事务所的律师函,该律师函载明该律师事务所接受区政府的委托,指派两名律师就限期搬离的相关事宜致函邓先生.

该律师函说明TOD项目是省市重点建设项目,且已经《四川省人民政府关于成都市中心城区2013年第9批城市建设用地实施方案的批复》(川府土【2015】487号)批准.

2016年10月8日,区政府已经发布了《征收土地公告》,按照公告的内容郑重函告邓先生和钟女士于2019年5月10日前到街道办履行相关的拆迁手续并自行搬离交出土地,否则将强制搬离.

一向老实本分的邓先生和钟女士在生活中从未与人有过纠纷,更不用说收到律师函了.二人反复掂量之下决定聘请律师来维护自己的合法权益.

【律师说法:"以拆违促拆迁"要不得】

在明律师梁红丽在听完邓先生和钟女士的详细介绍后,针对案情进行了详细的分析和说明.

首先,政府部门未按照法律规定进行征收拆迁,其要求邓先生和钟女士搬离没有法律依据.根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》、四川省《土地管理法》实施办法和《征收土地公告办法》的相关规定,征收集体土地需省级以上人民政府或者国务院批准并在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告;

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见;

征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并在被征收土地所在地的乡(镇)、村、组内以书面形式公告;

权利人补偿的货币资金应当在土地征收及房屋拆迁作出补偿公告前足额到位、专户存储、专款专用;

被安置房源的交付质量也要达到法定标准条件;房屋补偿中涉及评估的,要依法由宅基地使用人或房屋所有权人与征收方协商选定,或者以其他方式确定评估机构……

而本案中,委托人并未看到相关部门进行公告、听取意见、组织协商评估机构,政府部门没有按照法律规定,遵循"程序正当、公平补偿、结果公开"的原则实施征收拆迁,本次征收拆迁程序严重违法.

同时,根据《成都市征地补偿安置办法》《成都市龙泉驿区征地补偿安置实施办法》,应当在征地补偿和住房安置妥善处理完毕后,市、区土地行政主管部门对拒不搬迁的当事人才可责令限期搬迁.

但是本案中成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处委托四川德斯普律师事务所向委托人邓先生和钟女士发出律师函要求委托人搬离,是错误主体作出的单方意见,并没有任何法律依据,更不具有强制力.

其次,成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处《责令限期自行拆除违法建设通知书》认定违法建筑违反法律规定.

委托人邓先生和钟女士的合法财产受到法律保护,没有法定原因,未经法定程序,任何机关均不得侵犯.根据《城乡规划法》第六十四条的规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设.

成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处不是认定违法建筑的主体,其向委托人发出《责令限期自行拆除违法建设通知书》违反法律规定,更无权对房屋实施强制拆除.

若认定委托人的房屋为违法建筑强制实施拆除,需根据《行政强制法》规定,当事人在法定期限内未针对限拆决定申请行政复议或者提起行政诉讼,又不自行拆除房屋的,行政机关才有权在履行书面催告、听取陈述申辩、作出强制拆除决定、发布强拆公告等法定程序义务后实施强制拆除.

因此,针对大面街道办的律师函梁红丽律师团队也迅速起草了一封回函发送给相关的拆迁部门和街道办.在相关部门收到邓先生和钟女士的律师函后,2019年5月22日收到了成都市龙泉驿区规划和自然资源局《征地拆迁补偿安置告知书》,要求其七日内领取补偿并搬迁.

这一文书的作出等于宣告了一个事实:委托人的涉案房屋为合法建筑,而并非"责令限期拆除"通知中所指称的违法建筑,否则又何谈"补偿"之事呢?

然而梁红丽律师团队却再次为委托人起草了第二封律师函发送给相关部门.律师函指出成都市龙泉驿区规划和自然资源局于向委托人送达《征地拆迁补偿安置告知书》要求其七日内领取补偿并搬迁是单方的通知行为,不具有行政强制力.

现针对委托人的房屋未能达成一致的补偿安置条件,在双方签订补偿安置协议之前,任何组织不得对房屋进行强制拆除,也不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁……

第二封律师函通过严谨的法律适用和恰当的措辞表达将案件拉入了征收补偿法定程序的正轨之上,得到了有关部门的高度重视.在梁红丽律师的积极引导下双方多次就补偿安置事宜进行协商,最终达成了双方都满意、认可的条件,案件得到了圆满的解决.

在明律师梁红丽最后要提示大家的是,当收到带有"责令限期拆除"字样的行政决定甚至是政府方律师发来的律师函时,被征收人无需过分惊慌,而要冷静客观地分析自家房屋和所涉项目的情况.就本案而言,通过律师函的往来沟通的确收到了良好的效果,这对于征收双方而言都是乐于接受和面对的良性互动,有助于实质性化解行政争议.对于证件齐全的房屋而言,限拆通知并不可怕,协商沟通的空间始终是会存在的.