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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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居民房屋遭偷拆,街道却说“没多大事”?原来背后是这种项目!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-04-13 阅读量:88

导读:据多家媒体日前报道,深圳市龙华区某街道某村的两栋总面积约800平方米的房屋于清明假期期间遭强制拆除,房屋的业主随即报警并向当地街道办反映情况。岂料街道办接待工作人员竟宣称二人的房屋被拆“没多大事”“找那个拆房子的人给你赔钱行了吧”。目前警方通报已有4人因牵涉本案拆除行为,涉嫌故意毁坏财物被依法刑事拘留。那么,这起案件的是非曲直究竟如何?背后又折射出当下征收拆迁中的哪些问题呢?

【要点一:偷拆行为百分之百违法】

综合媒体的报道可知,杨姓兄弟二人的房屋系合法建筑,却被合作开发涉案地块公司所委托的“建安公司”私自拆除。

毫无疑问,这种“x公司”作为民事主体是无权强制拆除老百姓的房屋的,无论涉案房屋是否为合法建筑。

在明律师曾多次讲过,“合法建筑,司法强拆;违法建筑,行政强拆”,意思可谓简单明了——拆除老百姓的房屋,要么经由法院作出强制执行裁定后拆除合法的建筑;要么经由地方政府的相关部门(如乡镇政府、街道办事处、城管等)作出强制拆除决定后拆除违法的建筑。

凡是叫“x公司”的,无论基于何种原因,都无权“私自”拆除老百姓的房子。如果它是受某机关、部门委托实施的拆除行为,那么拆除的法律责任要由委托的主体来承担。

而从本案中的情形看,“由上下横朗股份公司与卓越瑞弘城市更新有限公司合作开发,负责理清该地块以及附构筑物的经济关系。卓越瑞弘城市更新有限公司委托建安置业工程有限公司对项目内已理清权属关系的附构筑物进行拆除”……

公司委托公司就将老百姓的房子偷拆,此种行为注定是违法的,更可能像现在这样涉嫌刑事犯罪。

需要指出的是,一些分析中认为涉案拆除行为还存在严重的程序违法,如未告知杨姓兄弟行使各项权利,在清明假期期间的凌晨实施强制拆除等等。这些分析事实上都是基于涉案房屋系被行政机关拆除所作出的。

而正如在明律师前面分析的,本案的实质是几家“x公司”一商量就把房子拆了,拆除的主体就不合法,也就无所谓这些“程序违法”事实了。

【要点二:x公司凭什么敢拆人家的房?背后原来是这种项目】

接下来的疑问便是,这些x公司究竟因何有这么大的胆子,视老百姓的合法物权于无物而肆意侵害呢?街道办工作人员的回答又透露出了怎样的真相呢?

请大家注意,此前的媒体报道中已明确指出,涉案片区系在进行“土地整备利益统筹项目”。那么这究竟是一种怎样的拆除房屋项目呢?

早在2018年,深圳市就发布了《土地整备利益统筹项目管理办法》,其中对这类项目的大致性质和开展形式有如下规定:

本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目(以下简称利益统筹项目)。

在利益统筹项目范围内,政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”,通过资金安排、土地确权、用地规划等手段,集约节约安排土地,保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”,通过货币、股权和实物安置等手段,确保权益人相关权益,实现整备范围内全面征转清拆。

“政府主导,社区主体,市场参与”,此即“利益统筹”类项目推动主体上的特征。简言之,它是对农村集体土地征收后“遗留问题”的再处理,是一种典型的“协议搬迁”项目。

笔者认为,本案中杨姓兄弟房屋所占的地块很可能系集体经营性建设用地。那么伴随征地,土地的所有权已收归国有,但房屋仍是其二人的合法财产。

而在一般的征地拆迁项目中,农村村民住宅房屋应当随着征地一并被拆除、补偿。杨姓兄弟在当年从某公司处流转过来的地皮上建造的这两栋房屋却不是“农村宅基地上房屋”,有一定的特殊性,故此没有在征地过程中被及时拆除、补偿,成为了遗留问题。

居民房屋遭偷拆,街道却说“没多大事”?原来背后是这种项目!


那么这种遗留问题究竟该怎么往下处理呢?前述《管理办法》中说得很清楚:

原农村集体经济组织继受单位应按照土地整备项目实施协议书的相关要求理顺利益统筹项目范围内的经济利益关系,并具体负责建(构)筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作。

原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议,搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等相关事项,涉及房地产权证注销的还应明确相关义务和责任。搬迁补偿安置协议应报区政府相关职能部门备案。

按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

简言之,本案中的杨姓兄弟即上述规定中提及的“相关权益人”,法律身份为民事主体的“继受单位”负责对其进行搬迁、补偿及对房屋的拆除。

整个链条中,区政府和街道办并不会直接与房屋目前的权利人发生法律关系,而是站在利益链条的后端,将扫尾工作交给“继受单位”去做,只与“继受单位”发生法律关系。


点破了这一点,大家也就不难理解在明律师为何强调这是典型的“协议搬迁”,而不主张按照《行政强制法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规范行政行为的法规来分析此案了。

一言以蔽之,所谓“利益统筹”项目,房子、其他地上附着物和青苗根本不是由行政机关来负责拆除、清表、补偿的。行政机关并非拆除房屋行为的组织实施主体,最多只能算是“利益相关方”。

那么,这种创新性质的做法究竟是否有利于保障老百姓的产权呢?在明律师请大家注意前述规定中的这一表述:

按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

翻译过来就是,在这类项目中,那种“x公司”依规是可以参与拆房、平地行为的!拆乱套了、违法了,也和行政机关没有一分钱关系。

而早在2011年就在全国范围内施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条却明文规定——禁止建设单位参与搬迁活动!

无疑,这一“协议搬迁”模式给老百姓的产权保护埋下了重大的隐患,在制度规范层面有可能成为一种“倒退”。

当然,从本案中目前的事实上看,犯错的是“x公司”的那几个人,街道办是完全不知情的,最多也就够得上一个监管不到位。

《管理办法》第17条规定,国家机关工作人员和原农村集体经济组织继受单位有关人员应依法依规开展土地整备利益统筹工作。

任何单位和个人违反法律法规有关规定,造成严重后果的,应依法追究相关责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

在明律师坚信,杨姓兄弟的事情经媒体曝光后一定会有人管,最终也一定能获取公平、合理的侵权损害赔偿。

在明律师最后要强调的是,老百姓的房屋被违法强制拆除了,任何时候都是“捅破天的大事”,而绝非街道办某工作人员口中的“没多大事”。事后赔偿、道歉、追责,永远也赶不上事先严格依法办事来得重要、管用。这起案件带给我们最大的反思,就在于创新性制度设计之下对老百姓合法财产权利的保护问题。它无疑只能因创新得到加强,而绝不能被削弱。

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