导读：9月27日，陕西省十三届人大常委会第十三次会议审议通过了《陕西省秦岭生态环境保护条例（修订草案修改二稿）》，将于2019年12月1日实施。这是陕西省自该条例2008年3月1日颁布实施后，作出的第二次修订。曾引起社会广泛关注的“秦岭违建别墅”事件已经过去将近一年，但是对秦岭的保护仍然在路上。新《条例》作出了哪些更为严格的保护规定？广大农民朋友又应当从中获得哪些启示呢？

【开发区一律变为保护区，高限处罚加大违法成本】

新《条例》在秦岭环境保护规划体系中明确划定了核心保护区、重点保护区和一般保护区范围，以此替换了此前“禁止开发区”“限制开发区”和“适度开发区”的规定.

除国土空间规划确定的城镇开发边界范围外，应当划为核心保护区的范围：

（一）海拔2000米以上区域，秦岭山系主梁两侧各1000米以内、主要支脉两侧各500米以内的区域；

（二）国家公园、自然保护区的核心保护区，世界遗产；

（三）饮用水水源一级保护区；

（四）自然保护区一般控制区中珍稀濒危野生动物栖息地与其他重要生态功能区集中连片，需要整体性、系统性保护的区域。

除核心保护区、国土空间规划确定的城镇开发边界范围外，应当划为重点保护区的范围：

（一）海拔1500米至2000米之间的区域；

（二）国家公园、自然保护区的一般控制区，饮用水水源二级保护区；

（三）国家级和省级风景名胜区、地质公园、森林公园、湿地公园等自然公园的重要功能区，植物园、水利风景区；

（四）水产种质资源保护区、野生植物原生境保护区（点）、野生动物重要栖息地，国有天然林分布区，重要湿地，重要的大中型水库、天然湖泊；

（五）全国重点文物保护单位、省级文物保护单位。

一般保护区范围：在秦岭范围内，核心保护区及重点保护区以外的其他区域。

此次修订还提高了处罚标准，加大了处罚力度，进一步加大违法成本。

新《条例》第53条明确规定：在核心保护区、重点保护区禁止房地产开发。在一般保护区进行房地产建设活动，应当遵守法律法规的规定，符合国土空间规划、秦岭生态环境保护规划和控制性详细规划的要求，依法办理审批手续。

新《条例》第74条规定：违反本条例第十八条第二款规定，在核心保护区、重点保护区违法进行开发建设活动的，由县级以上有关行政主管部门责令停止违法行为、限期拆除、恢复原状，对单位处以五十万元以上二百万元以下罚款，对个人处以五万元以上二十万元以下罚款。

【农村建房不能太随意，依法办事是前提】

曾轰动一时的“秦岭违建别墅”，其没有依法办理建设及用地审批手续，非法占用土地建房，属于严重的违法情形。

实践中，许多农民朋友的房屋也会被违建、无证房等问题困扰。其实，大多数农民的房屋并不像“秦岭违建别墅”那样，涉及破坏生态环境的问题。高限罚款二百万元的严厉处罚措施，一般不会落到大家身上。

不过，广大农民朋友应当对在农村建房这件事引起重视。从更为严格的保护秦岭新规定中，我们应当获得一些启示。规划用途管制日趋严格，如果房屋建设得太随意，或是合法房屋被行政机关作了不当的认定与处置，农民的合法权益都将遭受巨大损失。

建房应该办理什么手续；无证的房屋究竟是不是违建，将面临什么样的处置……这些，都需要大家在了解法律的前提下结合自身情况分析。在明律师在此列举几项实践中较为常见的问题。

1．宅基地超占面积

由于不同时期的法律实施情况不同，以及广大农村基层地区对房屋的管理现状，许多农民的宅基地房屋都存在未办理权属证书，或是超出批准用地范围建设等情况。

对此，原国土资源部在2016年就发布了《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。《通知》就宅基地超面积问题给出了分阶段依法处理的方案，并规范了无权属来源材料宅基地的确权登记程序。

大家可以参照文件内容比对自身情况，争取尽早确权登记。

2．农业生产用房可以依法使用设施农业用地

实践中，一些农民朋友的农业生产用房，或是养殖场被行政机关认定为违建并拆除，或是以污染环境为由关停。这样处置，让广大农民朋友十分困惑。农民出于农业生产的需要建设房屋，是最普遍的基本需求，到底怎么建才合法？

原国土资源部于2014年发布的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》将设施农用地具体划分为生产设施用地、附属设施用地以及配套设施用地，确定了合法使用设施农用地的范围，以及相关房屋设施的建设标准。

使用设施农用地，无需办理农用地转用审批手续。广大农民朋友要记住的是，你要依法与乡镇政府、农村集体经济组织签订用地协议，并报自然资源部门、农业部门备案，才能踏实放心地进行农业生产。

3．集体经营性建设用地入市

新修订的《土地管理法》，将农村“三块地”制度改革的成果以法律形式确定下来。其中，集体经营性建设用地入市交易这一亮点，引发广大农民朋友的关注。但是，大家对入市的理解仍不够准确，甚至出现了农民直接卖地的不当解读。

集体经营性建设用地入市，是赋予集体建设用地与国有建设用地在市场上同等权能。农民集体可以通过出让、出租或作价出资入股等方式让渡一定年限的集体经营性建设用地使用权并获取对价收益。

法律规定，可以交易的只有使用权，土地所有权仍然属于农民集体。所以，集体经营性建设用地入市交易，应当依法经过村民讨论表决同意，农民个人并不能擅自处理。

另外，入市交易的土地还应依法登记，签订协议，确保符合规划用途管制。随意占用土地建设厂房甚至搞房地产开发等行为并不合法，大家在享受改革红利的同时也得留神，只有依法办事才能保护好自己的权益。

最后，在明拆迁律师提示广大农民朋友，“金山银山就是绿水青山”，保护生态环境，就是在维持全人类赖以生存的家园。对于那些破坏农田耕地，污染空气与水源的非法占用土地建房行为，我们要划清界限、坚决抵制。而出于居住或农业生产的需要建设房屋，使用土地前，大家也要查阅相关法律法规及政策文件，依法办理相应手续，以免日后被违建、无证等问题困扰，导致自身权益受损。探索盘活利用闲置宅基地，出让集体经营性建设用地等新兴改革措施时，更要充分了解政策，确保土地和房屋用途合法。必要时，及时向法律专业人士咨询，是您解开疑惑的最佳选择。