如何保障个别住户的合法利益不受损失，从而保障各业主的利益，才是真正值得我们思考的问题。

不久前，在成都市中级人民法院审理的“王某洪、周某军与杨某霖、刘某莉、刘某、李某英相邻关系纠纷案”中，四五六楼住户因加装电梯与一楼住户长达数月的战火随着一纸判决才刚刚平息。

7月初，合肥市包河区人民法院下发的“合肥首例梯加装遇阻案”一审判决书又将“老小区能否加装电梯”的话题拉回大众视野。

纷争：“楼上七户”状告“楼下两户”

01.经度117.25，纬度31.83，是合肥市包河区。位于该市芜湖路街道的绿园小区是2000年前后建设而成的老式多层楼梯房。

20年前，数百位业主怀着喜悦的心情搬进这个小区，20年后，“爬楼梯”成为他们每日的必修课。

而随着住户年龄的日益增长，“爬楼梯”的日子给许多住户的出行带来了不便。

凭借老旧小区改造的东风，2019年小区物业开始向业主征求有关加装电梯的意见。其中，该小区6号楼共有12户业主，在是否加装电梯的协商过程中，12户中有1户对加装电梯的事情选择弃权，2户持反对意见，9户签字同意。

也即是，此时6号楼同意加装电梯的业主已经达到了三分之二以上的人数。

2020年11月，安徽静秋加装电梯工程有限公司（简称安徽静秋）进入施工现场准备施工。但在开始施工的第一天，1楼的两户业主因不同意加装电梯，便开始阻止施工。

随后，其他楼层业主与1楼两户业主进行了多次协商。协商过程中，1楼业主曾提出两个解决方案，但都因不大可能实现而作罢。

此后，双方的协商再度陷入僵局。

02.为解决这一问题，2020年年底，绿园小区6号楼七户业主将1楼两户业主诉讼至合肥市包河区人民法院。

庭审中，1楼两户业主（被告）辩称，安装电梯可能会存在影响其房屋采光等不可预见的隐患。

但一审法院认为，按照2020年9月1日，合肥市人民政府办公室印发《合肥市人民政府办公室关于修改合肥市既有住宅加装电梯工作实施意见部分条款的通知》，此案涉楼宇加装电梯的事项，已经达到了三分之二以上业主有加装意向的规定。

同时，小区已经对加装电梯事项进行了公示，且案涉小区所在社区、街道也均已盖章备案。因此，楼上七户业主加装电梯的行为合法有效，1楼两户业主不应对加装电梯的行为予以阻挠。

最终，一审法院作出“自本判决生效之日起，1楼两户业主停止对绿园小区6号楼电梯安装施工的阻挠、妨碍”的判决。

据了解，该案目前还在上诉期限内，1楼两户业主会不会上诉还是未知数。

为何起纷争？

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。在加装电梯的案件中，楼上业主与楼下业主之间剑拔弩张的纠纷并非空穴来风。

众所周知，当前我国已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

而老旧小区多数建设于2000以前，其与1998年商品房改革后所建成的居住区相比，大都存在街老、院老、房老、设施老等特点。

如此看来，老旧小区已经与时代的发展“格格不入”。

为推进城市开发建设模式转型以及基层社会治理新格局构建，近年来，老旧小区改造、棚户区改造与城中村改造在全国各地轰轰烈烈地展开。据住房和城乡建设部发布的数据显示，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

但与棚户区改造、城中村改造不同的是，老旧小区改造只是通过加固修缮楼体、保温层和加装电梯、无障碍设施等方式对房屋进行“微改造”，并不涉及对现有房屋的拆除，也不会新建安置房供居。同时，在老旧小区改造中，很多地方仍坚持以人为本、居民自愿的原则。且各地也出台了地方性规范文件，鼓励业主通过友好协商达成共识。

也即是说，是否加装电梯还要看业主的意愿，而这恰恰也成为双方纠纷的关键点。

在实践中，由于双方利益的不同，底层住户不愿意装电梯，高层住户需要加装电梯，逐渐成为双方协商的难点。而且在个别案件中，有的业主刚开始时同意加装电梯，但没过多久又不同意加装电梯。

如此反反复复，协商结果总令人不满意。

那么，到底该如何破局呢？

《物权法》第七十六条（现为《民法典》第二百七十八条）中有“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意……”的相关规定。

换句话说，如果双方协商不了，按照法律的规定，如果有三分之二以上的业主同意加装电梯，小区就可以按照正常的流程安装电梯。反之，则不行。

有关这一问题，笔者认为，在推进老旧小区改造的进程中，并不应该简单地强调“少数人”和“多数人”谁该服从谁的问题。如何保障个别住户的合法利益不受损失，从而保障各业主的利益，才是真正值得我们思考的问题。