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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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腾退多了,征收没了,促使你签约的这4招你会应对了吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-04-22 阅读量:46

导读:“缩小征地范围”的农村土地制度改革已持续超过了5个年头。这其中,“集体土地腾退项目”堪称一大发明,并已在一些地区站稳了脚跟,成为了拆除农村房屋、腾退宅基地的首要途径。那么,腾退和征收的本质区别究竟在哪儿?被腾退村民可以拒绝腾退吗?腾退方又会施展出怎样的办法来促成村民的签约搬迁呢?本文,北京在明律师事务所律师就为大家浅析这些问题。

【“腾退”无法律、法规和规章依据?】

农村集体土地腾退的最大特点在明律师曾多次普及过:

一是多以“村民自治”为前提,不涉及政府主导、负责,不具有行政强制性;

二是参照适用本地的一些拆迁规范,但却缺乏现行法律、法规乃至于规章的直接依据。


就“村民自治”而言,困惑之处就在于其究竟是否有权以“少数服从多数”的形式作出相关决议,收回少数人的宅基地使用权,以“帮助”为名拆除少数人赖以居住生活的房屋。

翻遍《村民委员会组织法》,在明律师仍然坚定地认为,“村民自治”只能处分属于村集体的财产,而无权对村民个人享有“物权”的宅基地和房屋擅自进行处分。

一来,房子多是村民自行建造的,村委会或者“村民自治”没权力拆;二来房子所占用的宅基地是经过确权登记的,农户依法享有宅基地使用权这一用益物权,村委会或者“村民会议”同样是无权擅自剥夺的。

而由于“腾退”始终没能在广义的“法律”层面上报上户口,这就导致了腾退项目的名义五花八门,操作的程序步骤也是千变万化,一个项目一个辙。

但无论如何,长期“有实无名”的现状在法治层面上存在严重的隐患,十分不利于被拆迁村民物权的保障,这是值得有关部门认真思考和理性对待的。

一直在一些关键问题上糊涂下去,不是对法律、对社会负责任的态度。

【“腾退”中的促签手段多,这4招你得会应对】

有的朋友会讲了,既然人家说得明白,腾退只是“协议搬迁”,不具有强制性,不愿意搬你就别签字呗,为啥最后还是签了呢?

这就涉及“促签”的各种手段了,从实践经验中可总结出以下这些:

1.“以违建认定促签约”。农村房屋大量存在无证面积是不争的事实。而一旦遇到腾退,对这部分存在争议的面积就需要由村委会、开发商、评估机构等组成的多方认定小组来加以认定。

此时,若涉案房屋面积被认定为违建,那么紧跟着的自然就是不予补偿。想要避免这种尴尬局面也不是没办法,尽早同意签约就会给这部分面积以优惠政策,或者通过支付奖励金等形式加以额外的弥补,如果你是农户,你会怎样选择呢?

事实上,腾退无时无刻不与“拆违”一词相关联。一旦拒绝签约惹恼了拆迁方,违建认定的大棒就会打下来。“责令限期拆除决定”可不是“协议搬迁”了,而是乡镇、街道作出的具有强制执行力的行政行为,到头来房子还得被拆,补偿更是想都别想了。

故此,被拆迁村民一定要牢固树立合法建房、及时办证的意识,切不可在腾退来临时摊上这一麻烦,否则权利被减损将是相当程度的大概率事件。

2.“以危房认定促签约”。将被腾退房屋鉴定为Dsu级危险房屋,以保护人民群众生命财产安全的名义作出解危排险、紧急避险的通知,在短短几天之内就可实现对目标房屋的彻底拆除。客观地讲,这是比拆违速度更快的做法。

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但老百姓都懂得的一个道理是,天天有人居住生活在里面的房子,自然会随时进行一些修补,有所谓“人气儿”在,想构成“Dsu级”可没那么容易。

将农民的房子鉴定成危房,参照腾退补偿安置方案就能按照“废弃危险房屋”的标准去计算补偿,这无疑是对腾退方非常划算的事情。

故此,被拆迁村民切不可对此等闲视之,而要争取保护好自己的房屋院落,避免被无端打砸、破坏,第一时间获取危房鉴定报告,在专业律师的指导下采取救济措施,决不容许自己的好房被人为地搞成危房。

3.“株连式逼迁”轮番上阵,制造舆论压力促签约。的确,“村民自治”的前提是村民自愿,但“少数服从多数”又会自带出“个别人”与“多数人”的利益之争。

所谓“株连”式逼迁,在征收拆迁领域已为中央有关文件所明令禁止,这也恰恰反映了其在实践中的严重危害。

谁家都难免有上学的孩子、在国家机关事业单位工作的家属,谁家都保不齐在村里开个买卖生意,那么你就一定有能够被腾退方逮到的“薄弱环节”。“我可知道你孩子在哪儿上学啊……”试问,听到这样的表态,你会是怎样的心情呢?

而从另一个角度上讲,一旦成为了“少数人”,你所要面临的舆论压力本身有时就会令你难以坚持,这是每一个选择对腾退补偿安置协议说不的村民都必须考虑清楚的。

4.频繁“做工作”,晓之以利害。瞎话说了一百遍就可能变成真理,任何领域里可能都是如此。如果你不搬,回头你家边上就挨着我们新建起来的垃圾处理场,你自己想想吧。

而事实上,所谓“利害”都是建立在其现有的补偿安置方案之上的,这样的谈话、协商等于是车轱辘话来回说。

我们反复讲过,补偿安置方案本身不是法律,更谈不上是政策(因为腾退与政府无关,是“村民自愿”的行为)。那么协商、谈话的重点也应当在于对具体某户补偿、安置问题的解决上,而不应避开最核心的问题去重复已有的东西。

请各位牢牢记住,腾退不是“政府征收”,不具有行政强制性。老百姓对补偿安置条件不认可,任何单位和个人是无权强制拆除其房屋的。

在明律师最后要提示广大被拆迁村民的是,“腾退”和征收、依据拆迁许可证拆迁房屋等一样,应当有明确的法规规章依据和规范性文件调整,切实保障项目涉及农户的各项权利,尤其是明晰其对补偿安置、拆除房屋不满时的救济渠道,这才是法治的应有之义。如要真正通过改革让拆迁回归“市场调节”,就不要用那只市场之外的“看不见的手”去实际操控,更不要采取任何逼迫或者变相逼迫的手段。这才是农村土地制度改革所应遵循的起码原则。


标签: 征收补偿协议
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