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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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2021年重点任务下达:城市更新全面实施,城中村改造持续推进!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-04-14 阅读量:239

导读:日前,国家发展和改革委员会印发了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,为2021年城市、农村二元结构下的融合发展明确了目标,提出了24个方面的具体要求。其中,老百姓普遍关心的拆迁、宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市等均有涉及。那么,“重点任务”中究竟透露出了哪些信息?城中村改造又会以怎样的形式影响大家的生活呢?

【“城中村改造”再次被提上日程】

《重点任务》(十七):在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动……因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。

在明律师解读:《重点任务》中所提及的“三区一村”改造是城镇老旧小区改造的上位概念,与广东省开展多年的“三旧改造”从文义上看很是接近。

从这个角度上理解,这里提及的“改造”主要是指以修修补补为开展形式的“微改造”,即杜绝大拆大建的环境提升性改造,而非征收拆迁。

但鉴于“城中村改造”这一概念再度被提及,实践中一些地区又特别热衷于以农村集体土地征收、宅基地上房屋拆迁为主要形式的城中村改造,笔者认为不排除这类项目在2021年会扩大其影响力的可能性。

事实上,老旧建筑的“改造”与“拆旧建新”更多的是一种程度上的区别。能不拆的或许尽量不拆,但也并不排斥对部分确实缺乏修缮价值的房屋拆旧建新。故此,拆迁的机会,一直是客观存在的;“拆迁消失”的说法,也始终缺乏可信度。

【农村土地制度改革深化,宅基地最“有感”】

《重点任务》(二十一):积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度,出台稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市的指导意见。

推动深化农村宅基地制度改革试点地区率先健全宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度。

鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式,盘活农村闲置宅基地和地上房屋。


在明律师解读:这里面的3句话正好是3个层次的问题,但又有着微妙的联系。集体经营性建设用地入市将农村土地“不能动”的老黄历彻底打破,是“缩小征地范围”的一大信号;

宅基地制度改革则打破了宅基地只能用于盖房子居住的狭窄认知,为农民集体“靠房增收”打开了一扇窗。

流转、抵押、退出等属于深度的改革试点做法,而一般性的盘活利用则已在全国范围内得到明确鼓励。

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《重点任务》中还提出,探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,这也为农村集体建设用地的盘活利用指明了方向。

此外,《重点任务》中再度明确强调了对进城落户农民相关土地权益的保障,将“进城落户”与“失地”彻底脱钩:依法维护进城落户农民承包地、宅基地、集体资产等权益,支持探索农村“三权”依法自愿有偿退出机制。

面对这么多的改造、改革举措,广大被拆迁人、农民朋友可注意以下两点:

1.无论要干嘛,知情权、参与权不能被剥夺。上述所有这些动作,都应当以“农民自愿”为前提。村委会、村民代表、村民小组并不能直接代表每一户村民的意愿,召开村民大会,明确告知到每一户是必要的。

公告应当张贴公示,受影响的农户有权书面提出不同的意见。对大家的疑问,村委会、乡镇政府、街道办事处等均有义务给予耐心细致的解答。

在充分弄懂所要面对的改革、改造项目的内容和对我们自身权利的影响后,我们再来决定是否参与、支持这样的项目,这才是科学、合理的做法。

2.大部分改革、改造举措都没有行政强制性,但须留神“征收”性质的城中村改造。《重点任务》中提及的大部分内容都不能强制老百姓接受、配合,更不应涉及“强制拆除”“收回集体土地使用权”“责令限期交出土地”等带有强制意味的行为。

但需要注意的是前面提到过的城中村改造征收拆迁,这类项目属于“大拆大建”范畴,虽不被鼓励但却从未被禁止过。一旦遇上了,对老百姓而言是挑战也是机遇,大家要及时咨询专业律师,通过法律途径维护自己的补偿权益。

在明律师最后要提示大家的是,对《重点任务》这样的政策性文件对了解一些是有益的,懂得多一些不容易被人蒙。但从另一个角度而言,现实中的情况又和文件上有很大差别,这就需要我们结合每一个地区的实践去妥善应对了。甭管什么样的改造、改革,都应当做到有法可依,按程序办,尊重当事人的意愿,否则我们就要及时采取措施,捍卫自己的合法财产权利。

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