导读：5月22日，自然资源部办公厅发布《关于加强国土空间规划监督管理的通知》，明确制定并落实国土空间规划的重要性，防止出现违规编制、擅自调整、违规许可、未批先建、监管薄弱以及服务意识不强、作风不实等问题。那么，《通知》究竟强调了哪些具体的原则规定呢？在明律师将其中可能与广大农民、被征收人相关的重点内容整理如下供大家特别关注。

【严格规划许可管理】

（一）坚持先规划、后建设。严格按照国土空间规划核发建设项目用地预审与选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证。

未取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工程。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代规划许可、搞“特事特办”。

（二）严格依据规划条件和建设工程规划许可证开展规划核实。规划核实必须两人以上现场审核并全过程记录，核实结果应及时公开，接受社会监督。

无规划许可或违反规划许可的建设项目不得通过规划核实，不得组织竣工验收。

（三）农村地区要有序推进“多规合一”的实用性村庄规划编制和规划用地“多审合一、多证合一”，加强用地审批和乡村建设规划许可管理，坚持农地农用。

严禁借农用地流转、土地整治等名义违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等，坚决杜绝集体土地失管失控现象。

结合上述最新发文内容，在明律师要提示大家以下3点：

其一，“未批先建”不被允许，“历史遗留原因”只能用于解释存量无证房屋，但对新增无证房屋而言毫无说服力。

“先批后建”是规划许可领域的基本原理，否则规划许可的意义就会被大大削弱。“先上车后补票”的情形虽然多年来在许多地方长期存在，但从行政法治的角度看“存在未必合理”。强调“国土空间规划”这一新概念的价值之一就是要遏制以往规划羸弱无力，易被轻易改变、忽视的情况。

的确，在面临对已实际建成十年、二十年的存量无证房屋进行认定、处置时，需要充分考虑“历史遗留原因”所占的因素，尤其是房屋建造时当地的法律规范状况、行政机关的执法状况等等。但无疑，这种理由无法适用于新建的房屋。

至迟从2008年《城乡规划法》施行以来，建房要获取规划许可手续就已成为城乡都要遵守的法律规则，新增无证房屋无论如何是难以找到其合法的依据的。

其二，规划核实是重要环节，农村建房的全流程规范化已成明确要求。

农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》中就再度明确强调了宅基地审批的“三到场”制度，在“收到宅基地和建房（规划许可）申请后”“建房开工前”和“建房完工后”三个重要时间节点上须接受乡镇政府及相关部门的现场查验。

也就是说，农村建房绝非有些村民理解中的只要获取了最初的审批手续就可以想怎么建怎么建。只有通过全流程监管的房屋才能最终获取不动产权证书，成为无争议的合法建筑。

其三，对于违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等土地违法行为始终保持高压打击态势。

《通知》中特别指出，农用地流转、土地整治等名义绝非突破土地用途管制原则违法用地的理由。

广大农民朋友要牢记，农村土地按用途划分分为“农用地、建设用地和未利用地”三类。顾名思义，只有建设用地才是允许建房、建厂区项目的，农用地要想用于非农建设，必须依法办理农用地转用审批手续。

无论以何种理由非法占用农用地，都将会面临罚款、限期拆除、没收直至被追究刑事责任的严厉法律制裁，近期各地的清理整治违建别墅专项行动就是其中生动的一例。农民朋友切不可在这一原则、底线问题上心存侥幸，否则将会面临难以承受的法律后果。

在明拆迁律师最后要提示大家的是，土地利用总体规划、城乡规划在以往缺乏权威性和执行力是导致如今“历史遗留问题”遍地都是的重要原因之一。在集体土地确权登记发证工作接近尾声的2020年，大家要及时转变观念和认识，杜绝“法不责众”“先建了再说”“村长同意就没事”等过往积存下来的错误判断。只有从今时今日起严格依法办事，明朝遇到拆迁、土地制度改革时才能更好的确保自己的土地权益落袋为安，这对个人和国家而言才是双赢。

《通知》链接：

自然资源部：加强国土空间规划监督管理