导读：最高人民检察院官方微信公众号4月11日报道了一则检察院对一起涉无证自建房拆迁补偿协议纠纷案进行检察监督的消息。在山东省新泰市的这起城中村改造项目中，村民自建自营的二层小超市通过与村委会签订的补偿协议获得超过300万的补偿款，却被市检察院在检察监督中发现其获取补偿款所依据的土地使用证存在“张冠李戴”之嫌，案件目前被法院裁定再审。在明律师认为，报道牵涉的两大方面问题颇值得广大被拆迁人和拆迁方深思，因为其对拆迁补偿领域而言更具有普遍意义。

【问题一：无证自建房究竟能否与违建划等号？】

报道中，群众在反映涉案纠纷时质疑“他们家房是违建，不强拆就不错了，怎么还能补偿300多万元？”

那么问题就来了，这类农村地区常见的无证自建房究竟是不是群众口中的违建，又应否直接强拆进而不予补偿呢？

这就涉及无证房、违建、限期拆除和不予补偿这4者间的逻辑关系问题了。

在明律师要再度强调以下3句话：

1. 无证房屋不一定是违建，是否属于违建要以有权机关的依法调查认定结果为准；

无证房屋的形成原因是复杂的，尤其是在经济发展水平相对滞后、法治环境相对欠佳的广大农村地区。

简单粗暴地以自建房无证为由将其定性为违建，完全不考虑可能的历史遗留原因，不仅与事实不符，更可能导致本不具有社会危害性的房屋建造、居住使用行为被错误评价，进而损害同为普通群众的“违建”当事人的正当权益。

一处无证房屋究竟是否属于违建，只能以乡镇政府、规划自然资源主管部门等的调查认定结果为判断依据，不能谁说是就是，说不是就不是。

2. 无证房屋不一定要限期拆除，“一般违建”也可通过限期改正、交纳罚款等途径消除对规划实施的影响；

根据《城乡规划法》第64条和各地方查处违建的法规规章，即使涉案无证房屋却属违建，也不一定要被限期拆除。区分违法程度和性质给予不同的处罚措施，才符合行政法领域的“比例原则”。

自然，若涉案房屋仅系无证建筑而尚未被依法认定成违建，就更不应涉及“不强拆就不错了”这种论断。未经依法调查、认定而迳行强制拆除无证房屋的做法将面临被确认违法直至追究法律责任的后果。

3. 无证房屋遇拆迁不一定不予补偿；

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确立的原则，经调查认定为违建的房屋才不予补偿。即使涉案房屋系未经登记的建筑，其经依法认定为合法建筑后仍有权获取公平、合理的补偿。

实践中，一些地方以某年月日的一张航拍图为依据“一刀切”认定违建，不经入户调查就直接依据所涉项目补偿方案的“规定”对无证房予以区别对待，设置较有证房屋显著偏低的补偿标准，甚至以当事人“配合签约搬迁”与否来判定给予其无证房屋的补偿数额，这些做法都是不符合公平、合理补偿的基本原则的。

以一些农村地区惯用的航拍图为例，有的被拆迁农民强调其房屋本来合法存在，恰好在航拍图拍摄当日的前几日因老旧决定拆除翻建，结果航拍图中“抓拍”得正好是其刚刚拆除完毕的样子；

也有的被拆迁农民指出自己的房屋在航拍图拍摄日期前后刚好准备建造，拍的时候尚未开始建造但很快就建造完成了。凭什么相隔几天建起来的自建房就有的给补偿有的不给补偿？

显然，直接简单地以某个日期“划线”是存在大量客观问题的，这样的航拍图也无法作为认定自建房是否属于违建的唯一依据。

【问题二：村委会主导的城中村、棚户区改造项目是否合法？】

近年来，报道中所描述的由村委会主导的城中村、棚户区改造项目比比皆是，由此引发的矛盾纠纷数量丝毫不亚于政府主导的征收项目。

保守的观点认为，要想合法的收回农民的宅基地，拆除其上的房屋，除《土地管理法》第66条所规定的情形外，一般需要通过土地征收途径操作。

但近年来，随着农村土地制度改革和《土地管理法》修改的不断推进落实，各种城中村、棚户区改造项目开始通过引入社会资本的方式以“村民自治”形式开展，不再通过征收程序进行。

最高人民法院在（2019）最高法行申10184号《行政裁定书》中也提出了“城中村改造并不必然以征收集体土地为前提”的裁判观点。

不过，关于这类由开发商介入，村委会或者农村集体经济组织主导的拆迁改造项目，以下3点值得广大农村村民牢记：

一是这类项目在推进中应当严格遵循“村民自治”原则，不得强制村民签约、搬迁、配合，否则其组织村民“帮拆”等强制行为涉嫌违法；

二是若涉案项目存在以改造名义征收农村集体土地的“名不副实”情形，则涉嫌“未批先占”等严重土地违法，被征地农民可依法申请自然资源主管部门查处并明确对改造项目予以拒绝；

三是若仅是对涉案补偿安置方案不满，村民可尽早委托律师通过民事法律途径寻求突破口。

无疑，农村无证自建房、城中村（棚户区）改造所带来的补偿利益纠纷，仍需我们在相当长的一段时间内予以关注和面对。

案件链接：

“他们家房是违建，不强拆就不错了，怎么还能补偿300多万元？”