近年来，在一些地方以“腾退”名义实施的拆迁项目与日俱增，尤其是在各区县的集体土地拆迁中推广开来。政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理，任由村委会、拆迁公司等民事主体操作。那么，腾退项目在2020年将会有怎样的变化趋势？集体土地上的腾退又与城市中的文保腾退有何区别？本文，在明拆迁律师为大家浅析新年中腾退项目的新情况。

【要点一：腾退即协议搬迁，与村民自治联系紧密】

集体土地上的腾退即协议搬迁，目前我国法律并没有对这类腾退行为的性质作出明确的界定。“腾退”一般是指在集体土地上，被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后，村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。

集体土地上的腾退项目因无需受到《土地管理法》等法律法规关于征收项目的诸多限制和程序性规定影响，故其推进效率往往是可观的，也因此而为一些地方的政府所青睐。

需要提醒大家的是，根据《土地管理法》第四十四条的规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

依据上述规定，村委会并无权对集体土地实施“农用地转用审批”，村委会主导实施的腾退行为如牵涉土地用途的改变，则涉嫌土地违法。

也就是说，腾退项目最多只能针对集体建设用地上的房屋启用，且必须凭自愿原则开展。“强制腾退”是严重缺乏法律依据的。

实践中的腾退项目，也多被冠以“村民自治”的名义，这也在客观上导致了当事村民的救济困难。

【要点二：城市中的腾退多与“文保”和“疏解”相关】

而在城市中，腾退正越来越多的与“疏解人口”“腾笼换鸟”相联系。以保护文物古建和历史文化街区为目的的文保腾退是其中一大类，这类项目多针对平房院落中的公房承租人开展，延宕时间因补偿标准低于国有土地上房屋征收而一般较久。

严格意义上讲，这类腾退项目与拆迁在外观上并不一致，一般不以拆除房屋为主要行为，而将重点放在了“迁人”上。公房承租人因不是涉案房屋的产权人，将会面临被解除公房承租合同的民事法律风险。

此外，腾退中还会顺带手拆除、清理一些私搭乱建或是无证的自建房，这些都是被腾退人需要重点关注的利益点。

【要点三：村民遇到腾退时，该如何维护自己的合法利益？】

首先，《村民委员会组织法》并没有赋予村民会议决定宅基地和房屋腾退的权限。然而，在实践中，村委会通常会发起村民代表大会，并通过腾退宅基地和房屋决定的相关内容，村委会发起此类会议通过的“腾退”决定事项往往并不符合法律的相关规定。

因此，当村委会实施此类行为时，被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第三十条的规定要求村委会就村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况进行公开。对于村委会不公开或公开事项不真实的，被腾退人有权向上一级人民政府反映，由上一级人民政府责令村委会依法公布。

对于“背后有项目”的腾退，被腾退人可根据申请政府信息公开或村务公开获得的内容，针对其中违法点提起查处程序，要求自然资源、农业农村等行政主管部门进行查处。对于行政机关不予查处的不作为行为，可进一步选择申请行政复议或提起行政诉讼的方式进行救济。

其次，对于腾退方采取逼迁手段强迫被腾退人搬迁的，被腾退人可向公安机关申请人身财产保护。同时采取录音、录像、拍照等方式对涉案房屋进行取证，以确保日后维护自身合法权益时有证据的支持。

对于暴力“帮拆”行为，被腾退人应当第一时间报警，并保存报警通话记录。同时在强拆现场做好取证工作，避免与腾退方发生正面冲突，并在事后及时咨询专业律师，着手提起法律程序进行责任追究。

对在腾退项目中顺带处置违建的，被腾退人要及时针对乡镇政府、街道办事处等主体作出的责令限期拆除决定提起复议或者诉讼，对无证的房屋要加大守房力度，争取以时间换取空间，力争尽可能的获取补偿。

在明律师最后想提醒广大被腾退人，腾退并不可怕，更不至于完全无药可医。面临腾退时，不要被腾退方咄咄逼人的气势所吓倒，也不要因为腾退没有直接的法律规定就感觉得不到救济而失望。你要明白的是，腾退和征收一样，同样面临对产权人合法权益的直接影响，那么依据公平合理补偿原则进行补偿就是法治的应有之义。