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江苏城市拆迁案例:夫妻共有房屋仅一人签了协议,能强拆了吗?
作者:北京在明律师事务所 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-05-07 阅读量:107

《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。对于实践中常见的夫妻双方共有的房屋,行政机关仅与夫妻一方签订征收补偿协议,而另一方未进行追认,则该协议无效。行政机关依据一个无效的补偿协议强制拆除房屋,属于没有事实和法律依据,其强拆行为将被法院判决确认违法。

【基本案情:夫妻二人一人签约,房屋就被拆?】

委托人郑先生、周女士的房屋位于江苏省连云港市某区,房屋所有权证上记载所有权人郑先生,共有人周女士,建筑面积236.81 平方米。

2018年5月28日,当地区政府作出《房屋征收决定书》,同日发布《房屋征收决定公告》及征收补偿方案,郑先生二人的房屋位于征收范围内。

据她们陈述,2018年5月29日,征收工作组要求郑先生提前选定位置较好的商铺,郑先生在签字时发现两份协议书内容上只有选定商铺的编号,委托人房屋评估价格及置换的安置房价格均未填写。

因为双方存在着争议,故在郑先生签字时相关内容是空白的状态,征收工作组也承诺就双方的争议今后进一步协商。

然而2018年10月22日委托人的房屋竟被不明身份人员组织人员拆除,郑先生遂向连云港市某派出所报警。

【律师代理:凭这样的补偿协议不能依法强拆】

经多方考察,委托人找到了久负盛名的在明律师宋晓峰、刘博韬和张琨。在明律师接受委托后,指导委托人起诉至人民法院。

在委托人郑先生诉连云港市公安局某区分局行政不作为一案中,某区分局在应诉答辩时提交了一份委托人与房屋征收部门签订的《房屋征收补偿安置协议》,且协议上空白的地方均填上了相应的内容。

因协议上体现的,委托人房屋评估价格过低,而置换的安置房价格过高,导致委托人原有生活水平大幅度降低。在明律师宋晓峰指导委托人提起行政诉讼,要求确认房屋征收部门强制拆除委托人房屋的行为违法。

江苏城市拆迁案例:夫妻共有房屋仅一人签了协议,能强拆了吗?


被告房屋征收部门答辩称,原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告已就被征收房屋和答辩人签订征收补偿安置协议,根据协议约定原告应当将房屋交付答辩人,答辩人有权实施拆除。

在明拆迁律师宋晓峰指出,根据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。

第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

本案中,涉案房屋登记为两委托人共同共有,委托人郑先生事先未经周女士的授权即与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议书》,属于无权处分共有人的房产,事后也未经周女士追认,因此该协议无效。

且根据协议约定委托人应当将房屋交付房屋征收部门,房屋征收部门才有权实施拆除。但该协议属无效协议,且双方并未实际履行该协议,房屋征收部门依据无效协议对涉案房屋实施拆除,无合法依据,故其拆除行为违法。

在宋晓峰律师的据理力争之下,连云港经济技术开发区人民法院于2020年4月作出一审判决,认定本案《房屋征收补偿安置协议书》无效,确认被告区住房和城乡建设局强制拆除委托人房屋的行为违法。下一步,在明律师宋晓峰将指导委托人提起国家赔偿程序,以解决其补偿安置诉求,惩处违法强拆行为。

在明律师最后要提醒广大被征收人的是,在无法确保协议空白处的内容与双方口头协商确定的内容一致的情况下,一旦协议空白处填写的内容与口头协商确定的不一致,会直接严重侵害被征收人的合法权益。出现这种情况,要及时咨询专业律师,积极通过录音等方式取证,避免盲目签约,确保自己的补偿安置利益。


标签: 江苏城市拆迁
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