【 案 情 介 绍 】

王可与李兰经人介绍认识，之后两人陷入爱河。王可本来在长隆区有自己的住房，为了表达对李兰的爱意，王可授权李兰将自己的房屋出售，该房屋的房款也由李兰代为收取。后来，李兰经王可同意用该笔房款购买价值500万的住房一套，该房屋买卖合同由李兰签署，之后，该房屋办理房屋产权证，并登记于李兰名下。

顺理成章的两个人结婚了，婚后感情也非常好。可是随着时间的推移，两个人的感情慢慢淡漠了，甚至到了分居的状态。李兰对王可开始了长达三年的置之不理。王可觉得此时的婚姻已成了煎熬，但是他又想毕竟夫妻一场，好聚好散，于是，王可找到李兰说，我们离婚吧，把财产分配一下，现在房子怎么也值一千多万了，你是女同志，可以多分一些。

岂料李兰反过来质问王可：房子是我婚前购买的，属于我的财产，不能分，你跟着还房贷了，我可以给你200万的补偿。听到这样的回话，王可很生气：这个房子是卖了我之前的房子买的，虽然是婚前买的，但是我也应该有份。李兰说，你卖房子的钱是你赠与给我的，现在怎么可能往回要？王可眼见推进离婚无望，便找到了北京在明律师事务所对代理房产民事案件颇有心得的闫会东、马丽芬律师代理其离婚案件。

【 法 理 分 析 】

离婚的案件，纷繁复杂，而本案涉及到的房产由于其购买时间和登记的特殊性，似乎是一个不利于王可的局面。经过对本案的仔细斟酌、分析，闫会东律师、马丽芬律师做出如下法律判断：

首先本案中，涉案房屋之所以登记在女方名下有如下原因：1. 男方名下有其他房产，如果再以男方名义签署购房协议，将导致首付款及贷款利率的增加；2.男方名下有过几期逾期记录，银行有拒绝贷款的风险；3. 男方并未放弃对该房屋的权利，该房屋属于双方的共同所有。

其次，男方婚前出资给女方购房，真实目的是用于夫妻共同生活使用，之所以登记在女方名下是由于上述原因才以女方个人名义购买，并非是赠与给女方个人的财产，故离婚时应作为夫妻共同财产等分。

再次，根据我国《婚姻法》的立法精神，夫妻共同财产主要是指男女双方结婚后通过共同努力而创造出来的经济利益，无论多少双方都为这种利益的产生有过贡献。对于本案而言，王可、李兰对该房屋均进行了出资，即对于房屋的购买行为均作出了贡献。因此，涉案房屋宜认定为夫妻共同财产，归双方共同所有。

最后，王可与李兰共同出资购买涉案房屋是为了后续的共同生活，王可并没有赠与对方的意思表示。本案中涉及房产不仅有王可的大额出资，且购房后双方一直在该房屋共同居住，房贷的主要偿还者是王可，从该处就可以看出该房屋的购买目的是为了共同生活，不能将王可的出资行为简单地认定为赠与。因为这种赠与已经超出了男女日常交往时礼尚往来的范围，而暗含了一种期待或者信任，是购买者为了使以后婚姻生活更加方便、幸福的一种自觉行动，而不是取悦对方的慷慨赠与。

【法律适用分析】

有了法理分析和法律判断，就要为我们的这种判断提供理论的基石，其实《婚姻法》司法解释三对本案焦点并没有明确的规定。但是在广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）解决了这个问题，该纪要内容：以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。现最高院和其他省份对此还没有明确的意见出台，解决类似纠纷可参考此意见。有了上述的法律支撑，律师和王可都很有信心。于是，闫律师、马律师准备好了离婚起诉状，将本案直接推进到了诉讼程序。

李兰接到了王可的起诉状后，直接找到王可，同意就财产分配问题进行协商。于是两个人又进行了新一轮的协商，但是此时的协商的基础已经悄然变成了房屋属于夫妻共同财产。

经过各方的努力，王可、李兰在法院达成了离婚协议：该房屋归王可所有，王可向李兰支付房屋作价补偿款550万。拿到法院的裁判文书，王可一再对律师表示感谢。

【 律 师 说 法 】

婚前共同买房要注意如下事项：

一、房产证上写谁的名字。婚前购买的房产如果双方都有出钱而只有一方姓名，另一方因为不好意思或者怕影响两个人的感情而未在房产证或者相关证件中体现自已的房屋所有权利，那么一旦双方反目，在分割财产时难免会发生争执并使得这一方处于不利位置；

二、最好是做好婚前财产公证或签署协议书。感情甜蜜稳定时不要被冲昏头脑，在爱的承诺前加上一份法律保护只会使爱更加牢固；

三、如果涉及父母出资，要明确钱款的来源。无论是父母出资还是其它亲友赞助，在贷款买房前对于出资一方的钱款一定要划分清楚，最好，打个借条。法院对该类案件的审理过程中，对于如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理并不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。