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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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房子抵押给银行期间被拆了,拆迁补偿款该归谁?
作者:北京在明律师事务所 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-05-20 阅读量:109
导读:拆迁纠纷纷繁复杂,牵涉多方利益。如何平衡拆迁补偿利益归属,解决拆迁纠纷的关键。在征收实践中,有种比较特别的拆迁纠纷,那就是在实施征收拆迁时,被征收人的房屋已经抵押给银行贷款,在这种情况下,房屋的拆迁补偿款应该归被拆迁人还是归银行呢?下面北京在明律师事务所律师来分析下这个问题。

【被征收人依然享有抵押房屋的所有权】

我们首先要确认一个关键点,即在房屋抵押过程中,被征收人自始享有抵押房屋的所有权。抵押权人(一般是银行)只享有房屋的债权。

《民法典》第二百零九条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

也就是说,要变更房屋的所有权,必须要办理房屋的过户登记手续。没有办理过户登记的,不发生房屋所有权转移的法律效果。

有些人说,房屋抵押也是办理了抵押登记的。都是登记,有什么区别呢?

具体而言,房屋的抵押登记属于债权登记,过户登记属于所有权的变更登记。在法律上,债权是不能抵抗所有权的。也就是说,抵押的效力要低于所有权的效力。也就是当抵押权和所有权发生冲突时,要优先考虑和实现所有权。

所以,综合而言,即使房屋上设有抵押,在拆迁时,房屋的所有权仍然属于原房主。

【拆迁补偿款归被征收人所有】


在征收拆迁中,房屋的征收补偿利益是补偿给被征收人的,也就是房屋的所有权人。这规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

房子抵押给银行期间被拆了,拆迁补偿款该归谁?


如上所述,即使房屋抵押给银行了,被征收人依然是房屋的所有权人,拆迁补偿款仍然直接补偿给被征收人。


【抵押关系如何处理?】

拆迁过程中,如果抵押给银行的房子被拆了,拆迁补偿款给被征收人了,那银行的抵押债权该怎么办呢?会随着房子的消失而消失吗?

这自然不会,如果都这样处理,就没有银行敢开展抵押贷款了。

银行作为抵押权人,并不是对该拆迁款不享有任何权利,银行作为抵押权人享有物上代位权。

所谓物上代位权是指,担保期间,担保财产毁损、灭失或被征收等,担保物权消灭,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

所以,房屋抵押期间因拆迁获得的拆迁补偿款,银行作为抵押权人,仍然可以根据物上代位权就该房屋获得的拆迁款优先受偿。

总的来说,在明律师告诉你:如果房子在抵押给银行期间,遇到了征收拆迁,拆迁补偿款是属于被征收人的。但是,被征收人对于银行的贷款,该还的还得还,且剩余部分的欠款,银行有权优先在被征收人的征收补偿利益中优先受偿。这个问题大家清楚了吗?如果还有不清楚或者其他复杂情形解决不了的,可及时咨询专业律师。
标签: 抵押房屋拆迁补偿
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