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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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买外村的房子,拆迁时能拿到补偿吗?
作者:黄小仙 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-04-15 阅读量:103

由于农村城市化,合村并居等政策的推进,农村房屋住宅买卖交易的情况非常多。一直以来,农村房屋买卖存在诸多纠纷,比如权属不明、不能过户等等。其中一个比较突出的问题是买外村的房屋是否合法?如果遇到拆迁,补偿利益又该归谁呢?下面北京拆迁律师来分析下这个问题。

买外村住宅房屋,买卖合同是否合法?

首先,根据我国《土地管理法实施条例》、《农村宅基地管理办法》、《房屋登记办法》等相关法律规定,宅基地住房不能向非本集体成员之外的第三人转让或出售,对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,该合同应作无效处理。

因此,如果相关权利人买了外村的住宅房屋,从法律上来说,该房屋买卖合同是无效的。

屋买卖合同无效,意味着该买卖房屋的所有权,仍然属于卖方。房屋拆迁的补偿利益是直接补偿给房屋所有权的人。因此,此时的征收补偿利益是给卖方的,买方无权主张房屋的征收补偿利益。

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当然,上述理论在法律逻辑上成立,实践中的情况往往很复杂。原房主作为法律承认的产权人,可以自己向征收方主张拆迁补偿吗?拆迁款是不是全部为原房主所有呢?这还要看根据实践中的具体情况分析。

买外村住宅房屋,征收补偿利益归谁?

具体而言,实践中买卖合同无效后,宅基地房屋所有权归卖方,所以卖方可以向征收方主张拆迁补偿,但如果卖方有过错需要赔偿买方一定的经济损失。如果买家在购买宅基地房屋后,在取得了相应的审批许可的情况下,对房子进行了装修、改建或者新建等投资建设行为,那么对于买家投入的这部分钱,买家可以根据实际情况,向卖家主张分割相应的补偿款或者损失赔偿。


总的来说,买外村的房子,买家的风险相较于卖家更大。当然,这不是说卖家就能完全规避风险,坐收“渔翁之利”。卖家在卖房的时候已知是卖给外村人,就存在一定过错,也是要负相应的法律责任的。

所以,在明律师提醒大家:买卖交易应在法律允许的范围内进行,勿要触碰法律底线,是保护买卖双方权益的最好措施。如果遇到模糊的地方或者纠纷需及时咨询专业律师,保护自己的买卖权益。


标签: 拆迁补偿款
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