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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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征收补偿"一把尺子量到底"!量你家的这把尺子,刻度清晰吗?
作者:谢天泽 来源:北京在明律师事务所 日期:2019-11-25 阅读量:1526

导读:在国有土地上房屋征收项目中,决定着被征收人能否获得满意补偿的重要文件之一,便是征收补偿方案.许多被征收人都听说过"一把尺子量到底"这句征收领域的标志性宣传语.其中的"尺子"即是指方案.除了"一把尺子量到底",还有一点需要大家明确,即一个项目一把尺子.每个项目的具体情况不同,不可能适用统一标准,所以每个具体项目都会对应一套具体方案.你所涉及项目的补偿方案,就是衡量你家房屋价值的尺子.那么,这把尺子能否准确计量你应获的补偿呢?本文,在明拆迁律师就和大家聊聊,关于征收补偿方案的那些事.


征收补偿,一把尺子量到底


【一份补偿方案背后,征收方应当做好哪些工作?】

1.确保征收符合公共利益的需要

法律规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,市、县级人民政府方可作出征收房屋决定.

征收法律中明确界定了公共利益的范畴,一个征收项目在立项时应当符合法定的征收情形,并准备相应的报批材料加以证明.

2.确保项目符合四规划,纳入一计划

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,即我们常说的四规划.

保障性安居工程建设、旧城区改建,包括实践中名为棚户区改造、旧城改造、城中村改造的类似项目,均应当提前纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,即"四规划、一计划"中的一计划.

3.拟定方案,征求意见,召开听证会


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府.市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见.征求意见期限不得少于30日.

《条例》还规定,如果因棚户区改造、城中村改造等旧城区改建类项目征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律规定,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案.

4.评估社会稳定风险,确保补偿资金到位

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,还应依法进行社会稳定风险评估,并保证征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用.

5.作出房屋征收决定,依法公告补偿方案

《征补条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告.公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项.

所以,征收方作出征收决定后,应当在征收范围内便于查看的位置张贴征收公告,并通过政府网站主动公开相关信息.公告中应当同步载明征收补偿方案内容,保障被征收人的知情权.


征收补偿,一把尺子量到底

【征收补偿方案,应当包括哪些内容?】

征收实践中,补偿方案既是被征收人了解掌握补偿政策的重要依据,也是征收方工作人员宣传讲解的重要工具.不少征收方会将方案以铜版纸等优质纸张彩色印刷并装订成册,向广大被征收人发放.

每个项目都会对应一套征收补偿方案.补偿政策以及具体的补偿标准、计算方法,我们都需要到补偿方案中寻找答案.所以,大家见到补偿方案后要做的就是,仔细阅读了解方案内容,拍摄实地张贴的征收公告照片,并妥善保留收到的那本手册.

补偿方案的内容设置,一般与补偿协议、补偿决定的内容高度相似.具体的内容还应参考各地区的地方性规定,并考虑到不同项目之间存在的差异.下面,在明律师将列出征收补偿方案中大致应当包含的内容,供大家参考.

1.征收的法律法规依据

2.征收主体(包括房屋征收部门和被委托的房屋征收实施单位)

3.征收范围(包括征收范围四至的道路、地标名称、门牌号等信息)

4.被征收人的认定方法(应当考虑到公房承租人、离婚分家析产等特殊情况)

5.被征收房屋及其面积认定方法(应当包括对无证、缺证、权属不明晰房屋的认定处置方法)

6.货币补偿的计算标准

7.产权调换房屋的选房安置规则(还应注意产权调换房源的详情介绍,越详细、越确定则越有保障)

8.各类补助与奖励的设置与计算方法(参考地方性规定,政策性及灵活性较强)

9.签约期限

征收补偿,一把尺子量到底


【感到补偿方案不合理,你该怎么办?】

征收方在实施征收前,拟定补偿方案时,均应依法开展各项工作,符合程序规范.其征收目的也应当符合法定情形.

补偿方案作为一个征收项目中,被征收人权衡计量征收补偿的那一把"尺子",如果在拟定程序上和内容上不符合法律法规的要求,无法保障被征收人获得满意补偿,我们则应积极采取措施,寻求解决渠道.

首先,被征收人应当时常关注政府网站的房屋征收事务信息.如果对补偿方案内容不满意,要把握机会在意见征求期限内以书面形式提出,不要光嘴上讲"有意见"而没有任何实际行动.

其次,如果所涉征收为旧城区改建类项目,被征收人则要尽力行使参与权,要求征收方召开听证会,提出有事实和法律依据、具体明确的意见,要求征收方修改方案.

最后,被征收人可以选择咨询并委托律师,协助你发现征收工作中存在的法律瑕疵.必要时,律师将指导被征收人依法起诉征收决定或征收补偿决定,让涉案补偿方案经受司法的全面审查.

最后,在明拆迁律师要提示广大被征收人,征收补偿方案作为你计算补偿的"尺子",实应对其予以足够重视.在部分并非由行政机关作为征收主体的拆迁、改造、腾退项目中,它更是被征收人保护自身合法权益的重要依据.遇到征收拆迁时,大家要做到仔细阅读、妥善保管.寻求律师的帮助时,你也要及时向律师提供方案内容,别没带方案就空手而来.总之,重视方案,才能帮助你更好地落实补偿.


标签: 拆迁补偿标准 征收补偿 一把尺子量到底
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