在市场经济下，出租是当前房屋使用权转移中比较常见的方式，很多生产经营者都是租赁他人房屋进行注册登记、开展生产经营。但在面临拆迁时，由于承租经营者并非房屋的实际所有权人，其权利很容易受到侵犯，难以获得合理、充分的补偿。

一旦租赁房屋在租赁期间被拆迁，承租经营者的利益应如何保障呢？

案例导入：

2020年6月24日，咨询人青岛市黄岩区某公司与房屋所有人刘先生签订了《厂房租赁合同》约定：将坐落于青岛市黄岛区王台镇某村场地出租给使用，其中厂房约1500平方米，办公用房10间，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30日。

《厂房租赁合同》签订后咨询人即支付了租金，刘先生依约将厂房交付给咨询人。咨询人取得该厂房及土地的使用权后，对厂房进行付、整饬、修缮，将已有的机器设备搬入，购进缺少的机器设备，安排员工，全力开展经营生产。

2020年8月初，在生产经营一个月后，承租的厂房及地块被纳入征收范围，房屋所有权人刘先生通知咨询人尽快将设备搬出厂房，并承诺退还剩余期限租金。咨询人公司刚刚生产经营一个月，无奈只能停产，不能再经营下去。

但半年过去了，刘先生仍未按照承诺退还剩余租金，更不说主动配合咨询人获得遇到厂房征收应当归属于其停产停业损失等合法权益。后咨询人通过信息公开获悉，刘先生已于2021年1月18日与青岛市黄岛区王台街道办事处签订了《拆迁补偿协议书》，并领取了拆迁补偿款。

咨询人对此非常愤怒，他认为被拆迁厂房虽然不属于承租人，但签了租赁合同就获得了合法的使用权。因为政府的拆迁行为导致不能开展正常的生产经营活动，由此造成的损失应该由政府承担。于是咨询了拆迁律师。在律师指导下，咨询人将刘先生诉至法院，要求其支付因征收厂房造成的各项损失，共计一百余万元。

律师说法：

在征收补偿案件中，一般征收部门只会针对房屋所有权人进行补偿安置，征拆部门在与房屋所有权人协商被拆迁房屋补偿事宜时，往往都会忽略承租人这个主体，对涉及承租人利益的相关条款一带而过甚至不在安置补偿条款中约定。

但是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，在被拆迁房屋有租赁事实存在时，搬迁、临时安置的补偿及停产停业损失的补偿应由承租人取得。对于停产停业损失的计算依据是房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素。

这里已经很明确停产停业损失的所有者应该是承租经营者。所以，承租经营者应当从征收部门处获得合理、合法的征收补偿利益。

理由如下：

1、一般情况下，承租经营者在租赁期间如遇拆迁，拆迁势必导致承租人原定的租赁期间缩短，对实际经营会带来诸多不利，承租人在拆迁中应获得一定的补偿才使拆迁各方之间平衡利益。

2、基于合法的租赁关系，承租经营者对承租的厂房享有了占有、使用和部分收益的权利，其权益应当同房屋所有权人一同受到法律保护。

因此，在承租期内因征收拆迁行为不能履行租赁合同，征收拆迁部门应当对承租人因此受到的损失进行补偿。

律师建议：

法律未直接规定征收人应当与实际使用房屋进行经营的承租人直接签订《安置补偿合同》，直接向承租人进行补偿。在实践中，征收部门认为房屋所有权人才是被征收人，如果被征收房屋存在租赁关系，承租人可以向房屋所有权人主张，房屋所有权人即使拿到停产停业损失补偿金，也不给承租人任何补偿。

在这种情况下承租人可以采取以下方法去维护自身的合法权益：

1、在承租前

（1）签订租赁合同时，承租人应当在合同中对如遇征收的相关损失及补偿作出明确约定；

（2）对房屋租赁合同进行登记纳税，做到合法有据；

（3）对房屋租赁时的房屋状况进行登记确认，罗列双方签订房屋设备设施清单，以此明确承租后，承租人对案涉房屋的添付；

2、承租房屋遭遇征收时

（1）房屋征收前期，聘请专业律师与征收部门协商、谈判，向征收部门发律师函，取得相关单位的足够重视；同时对征收合法性进行调查，以期获得案件突破点。

（2）与征收人的所有沟通，务必做到录音，必要时以纸质形式记录下来。

（3）积极与房屋所有人协商停产停业损失的分配，并寻求征收方的协调干预，如果双方协商不成的，应当及时向法院提起民事诉讼。

拆迁过程中，因涉及利益群体较多，由此带来的也很多。因此在纠纷发生过程中，对于相关证据的采集、固定要非常慎重。另外对相关拆迁政策和法律的把握，则直接关涉到能够分得拆迁利益的多少，因此在维权过程中，应积极寻求专业律师的协助。