外村人买宅基地建房，协议无效，农村宅基地买卖合同无效。宅基地是农村家庭户用作住宅基地而占有、利用本村集体所有的土地,归集体经济组织所有,个人不得进行买卖交易,订立的相关合同无效。

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

《土地管理法》第十二条 土地的所有权和使用权的登记,依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

宅基地使用权都有哪些

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

(1)城镇居民购买；

(2)法人或其他组织购买；

(3)转让人未经集体组织批准；

(4)向集体组织成员以外的人转让；

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；

(2)同一集体经济组织内部成员转让；

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

(4)转让行为征得集体组织同意；

(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；

哪些宅基地将会被国家收回

1、闲置的宅基地

在城乡一体化的进程中，越来越多的农民，进城买房落户。因此，就造成了很多农村宅基地被闲置和浪费。在这种情况下，国家为提高农村土地利用率，未来将会回收这类型的宅基地。当然在回收宅基地时，会给予一定经济补偿。

2、非法占据的农村宅基地

不属于村集体所划分的宅基地范围的宅基地，属于非法占据的宅基地。对于这类型的宅基地不予确权，而且会做回收处理。

3、五保户所留下的宅基地

由于五保户没有子女来继承他们的宅基地，所以村集体有权回收其的宅基地。

4、宅基地面积超标

在宅基地确权的过程中，政府只对其合理使用的面积进行确权。对于其宅基地所超出的面积，将来在其翻建房屋时再进行回收。

5、一户多宅

农村宅基地的确权原则是“一户一宅”，对于一户多宅的，仅对其一处宅基地进行确权。对于多出的宅基地，村集体可能会对其进行回收处理。

6、城镇居民违规购买的农村宅基地

在现在的农村土地制度下，农村宅基地的买卖交易只能够是在村集体内部进行。因此，城镇居民违规购买农村宅基地，可能会被回收，但是会给予一定经济补偿。

7、城镇居民通过继承所获得的宅基地

在现有的法律规定下，城镇居民不能够享受农村宅基地的使用权，但是继承宅基地上的房屋。在房屋不能够翻建的情况下，等到房屋损毁后，村集体可以对宅基地进行回收。

由此可见，农村宅基地买卖是有严格条件限制的，如果购买人是城镇户口、宅基地买卖没有得到村委会同意或者向村集体之外的成员转让的，这时，双方签署的农村宅基地买卖合同无效，不具备法律效力。以上就是关于外村人买宅基地建房,协议有效吗的全部内容，相信大家已经对此有一定的了解了。如果本文内容还没有解决您遇到的问题，可以电话或者留言咨询专业的农村征地拆迁律师。