在拆迁律师的办案过程中发现多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序，甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的！企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。

因此，重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。

1、拆迁评估的方法有哪些？

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

（1）市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（2）交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

（3）重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2、法律法规依据

（1）国有土地企业评估依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

（2）集体土地上企业评估：

《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

3、从客观事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面。因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业。

一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，下面就这三个阶段分别进行一些分析：

（1）拆迁前的准备阶段：

①因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；

②拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；

③由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；

④由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理；

⑤工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

（2）拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产，业务收入为零。

但企业的另一些开支仍需要支付，包括：

①生产经营中仍需要支付的费用：

a 、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；

b、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；

c 、管理费用；

d 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。

②财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

（3）拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。

在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

4、从法律角度应当注意的问题

（1）评估机构应当由被拆迁人指定。

这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

（2）停产停业损失补偿。

在实际办案过程中很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

（3）评估漏项。

由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。

（4）什么时候评估。

有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

总之，在长期办案过程中中师发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。