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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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拆迁户一定能按“周边房屋的市场价”标准拿到补偿吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-05-18 阅读量:114

导读:“周边房屋的市场价”是被征收人所熟悉的一个补偿标准表述,也往往在咨询、委托代理中被专业律师反复提及。那么,究竟该如何在实务中理解这一表述?它和“同地同价”有区别吗?农村集体土地上房屋拆迁能否参照这一标准拿到补偿安置呢?本文,在明律师就为大家解答这些问题。

【要点一:“周边房屋的市场价”出自这里!】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条是这一表述的直接法规依据:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

而所谓“类似房地产”,房屋所处地段、位置当然是判断的首要标准,房屋的价值主要体现在国有土地使用权的价值上。

事实上,在房地产价格评估环节,专业的评估机构多会采取市场比较法,从被征收房屋所处片区内抽取若干房屋建造年代、结构、用途、建筑面积相近的样本进行参照对比,从而得出被征收片区的“整体评估报告”。

简言之,在棚户区改造、旧城改造、地铁公交枢纽建设项目等国有土地上房屋征收中,补偿标准是不能低于“周边房屋的市场价”的,否则即是无争议的违法、不合理补偿。

【要点二:农村集体土地上房屋能否参照这一标准?】

这一问题可从两个角度去看。


众所周知,农村集体土地上房屋占的是宅基地或者乡村公益设施用地,不能在本集体经济组织之外流转交易,没有真正意义上的“市场交易价”。

但从某种程度上说,“周边房屋的市场价”仍然是客观存在的,也是被拆迁农民的应当确立的权利救济最终目标。

其一,根据“同地同价”的原理,同为农村集体土地上房屋且用途、建筑结构、建筑面积又相同或者近似的,理应获取相同或者相似的补偿。“同类比同类”,是没有任何问题的。

其二,所谓“宅基地的区位补偿价”和“房屋的重置成新价”,前者与是不是周边高度相关,后者则与建筑材料、人工等成本相关,是有其市场价值的。

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不过,被拆迁村民一定要搞明白的一点是,不能拿宅基地上房屋去和仅隔着一趟街、一条河的“周边商品房”去比较,土地性质不同的两类房屋,其补偿价值一定会有着较大的差异。

也许有的被拆迁村民会对“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”的说法印象深刻。它来源于最高法的司法解释,不是任何集体土地上房屋都能去“参照执行”的,而是有着严格的适用情形。

最高人民法院在(2020)最高法行申6893号《行政裁定书》中指出,根据最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定,“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

被征收农村房屋的补偿能否参照国有土地上房屋征收补偿标准执行的关键在于房屋所在集体土地被征收后,征收方是否怠于履行对房屋进行补偿安置的职责,在补偿安置时房屋所在地是否因纳入城市规划区而造成被拆迁村民利益受损。

如果不存在上述前提条件,那么在补偿安置时农村和城市房屋一定会有显著的价值差异,其可能算是“周边”,但却并不“类似”,更不能被拿来随意比较。

当然,前述分析的一个前提是,被征收房屋必须被依法认定为合法建筑。如果房屋系历史遗留原因形成的无证建筑,甚至属于违反城乡规划、违法占地的违法建筑,那么其就不具备与合法建筑展开“价值比较”的资格,往往只能争取到“适当的补偿”。


在明律师最后要提示大家的是,当征收方提供的补偿安置方案、协议等所列的补偿金额低于“周边类似房屋的市场价”时,被拆迁人一定不可忍气吞声、迫于压力签下协议,而是一定要在专业律师的指导下针对补偿安置方案、补偿安置决定直至责令交出土地决定实施救济。同时,我们自己也要能够理性、客观地确定补偿预期,避免过分高于这一标准范围的利益诉求,这样才能让依法、和谐征拆变为现实。


标签: 周边房屋的市场价
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