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国有土地、集体土地混杂区域征收拆迁,究竟该怎样补偿?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-09-23 阅读量:151

导读:在明律师在近期的案件代理过程中碰上了许多一个征收项目范围内既有国有土地,又有集体土地,二者交织混杂在一起的情形。那么,当被拆迁人面临这种复杂状况下的城中村改造、棚户区改造项目时,究竟该怎样维护自身的合法补偿权益才最为明智呢?在程序上、补偿上,我们又该如何对政府的行为进行监督和依法审查呢?

首先,被拆迁人需要弄清自己房屋所处的这块土地究竟是何性质,这点尤为重要。

诚然,从征收拆迁的逻辑上看,这是需要征收方通过调查登记、查阅地籍档案等途径依职权予以查明的,但在很多个案中却最终变成了一笔糊涂账。

最简单的道理就是,如果涉案房屋所处的土地被认定为国有土地,那么其补偿标准将很可能显著区别于集体土地,补下来的数额也会明显高于集体土地。被拆迁人当然不能任由征收方去依职权认定,真认定一个集体土地,你的补偿权益将会因此而大幅下挫。

故此,在明律师建议被拆迁人在项目启动初期立即着手收集整理手头上的土地使用权证和房屋所有权证,理想的状态下它们应该是二证合一的。翻开这份最重要的权利凭证,房屋所占土地的性质就一目了然了。

若房屋存在证件不全的情形,则要尽早委托专业律师介入,通过申请信息公开、向规划和自然资源部门发函查询等途径弄清涉案土地的准确法律性质,为自己接下来的依法权利救济指明方向。

其次,被拆迁人要注意拆迁程序的适用问题。

一般而言,各地都会有单独的城中村改造、旧城改造项目实施文件,会提及一些具有地方特色的程序步骤。但从总体上来讲,凡是由当地区县一级政府主导的征收性质项目,还是要依据征收领域的法规去严格执行程序,《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》就成了二选一的关系。

从程序层面而言,司法实践中一般认为须严格区分所涉土地性质进行适用,不可随意参照、借鉴。即对于片区内的国有土地,应当按照《条例》规定的程序步骤推进;对于片区内的集体土地,则必须严格遵循《土地管理法》的规定获取征地批复后方可实施拆迁。

此即二者在程序上的最大差异所在:前者只需要区县政府作出房屋征收决定即可,后者则必须由省政府甚至是国务院作出征地批复,区县政府无权迳行对其实施征收。

故此,被拆迁人要在专业律师的指导下及时申请政府信息公开,全面获取涉案改造拆迁项目的审批文件,这对于找寻项目中的违法点而言至关重要。

不过需要补充的一点是,程序虽然必须“拎得清”,但也并非全然不能参照、借鉴。能否参照、借鉴甚至混搭,审查的标准在于其是否会导致被拆迁人权利的减损。

国有土地、集体土地混杂区域征收拆迁,究竟该怎样补偿?


如果对程序的适度“改造”是有益于被拆迁人获取补偿利益的,我们大可持认可的态度。譬如有些项目会针对集体土地上的城中村房屋作出“征收补偿决定”,其在补偿方面的内容上与责令交出土地决定区别不大,那么经过律师审查后我们也可以对其予以认可。

再比如对城中村改造拆迁引入专业评估,参照执行国有土地上房屋征收评估中的做法,这些被拆迁人都可乐见其成。

再次,被拆迁人最关心的永远是最终的补偿安置标准问题。

一般认为,按国有土地的标准补会显著高于按集体土地的标准补,原因就在于国有土地上房屋征收中靠得是“被征收房屋类似房地产的市场价格”这一金标准,而集体土地则无此一说。

但具体落实到这种“地块性质混杂”的项目中,事情又没有这么简单。国有土地上房屋征收只算面积不点人头,但城中村房屋的“人员安置”显然能够保障居住人数多的户获得更满意的安置面积。

譬如《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》中就规定,依据《济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见》实施的城中村改造项目,选择以被安置人口数量作为安置依据的,在充分考虑公共面积分摊的情况下,多层建筑按人均建筑面积40平方米安置,小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置,高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。

不过,如果被拆迁人自愿选择货币补偿而放弃安置房,则可获得政策上的鼓励:选择货币安置的,按应安置面积给予货币补偿,补偿价格参照同地段安置房屋市场评估价格确定。

而在实践中,住宅房屋通常能够获取房屋安置,而非住宅房屋则仅能提供货币补偿。这里面值得被拆迁人去好好计算的事情还有很多。

总之,要不要主张“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”,要依据个案情况由专业律师分析研判,不可简单地希冀有一个“包打天下”的答案。从最高法的相关裁判中看,想要“参照”也并非易事,不过前提却很明确——涉案房屋一定要被纳入城市规划区。

在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,国有土地、集体土地混杂区域的征收拆迁在其程序适用、补偿标准等方面皆较为复杂,牵涉被拆迁人补偿权益的影响因素也更多。被拆迁人一定要及时咨询专业律师,切勿自行盲目提起程序或者“一边倒”地主张按照某一种标准予以补偿。在公平、合理的基本原则框架下能够谈的东西,还是要积极去谈,同时一定不要轻易忽视自己所能作出的更多选项。


标签: 征收拆迁
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