导读：在“双碳”目标推动下，零碳社区建设成为城市更新的重要方向，但随之而来的产权关系调整与利益补偿问题也日益凸显。张湾区作为湖北省十堰市的核心工业城区，其东风职工生活区改造项目涉及大量历史形成的商户经营权益，当公共利益与个体经济利益发生冲突时，如何依法界定停产停业损失的赔偿责任主体，既关系到重大民生工程的顺利推进，也考验着基层治理的法治化水平。

 

1、问题背景与争议焦点

 

张湾区人民政府于2025年启动零碳社区示范项目，需对原东风汽车集团职工生活区进行整体改造。该区域存在两类特殊情形：一是部分住宅经多年演变已形成事实商住混合业态；二是部分商铺租赁合同尚未到期。政府采取“先关停后补偿”方式推进工作，引发商户群体关于“停产停业损失应由政府还是产权方承担”的争议。

 

2、法律关系的三维解析

 

（1）行政征收行为的法定补偿义务

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，市、县级人民政府作出房屋征收决定时，应当将“因征收房屋造成的停产停业损失”纳入补偿范围。但本案特殊点在于：改造项目是否属于法律意义上的“征收”行为（需结合项目批文性质判断）；混合业态中未经规划审批的经营场所如何认定补偿资格；租赁商户是否具有独立主张补偿的权利主体资格。

 

（2）产权人的合同违约责任

 

若改造决定不构成行政征收，则依据《民法典》第七百二十五条，因不可归责于承租人原因导致合同无法履行，产权人可能面临以下责任：剩余租期租金减免义务，装修残值赔偿责任，预期经营收益损失的合理分担。

 

但产权人可援引“情势变更”原则主张责任减免（《民法典》第五百三十三条）

 

（3）政策调整的特殊补偿机制

 

当项目属于政策性搬迁时，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条创设了“协商补偿”机制，建议通过三方（政府-产权方-商户）协商确定补偿方案，此模式在武汉地铁建设中曾有成功先例。

 

3、典型案例比较研究

 

北京酒仙桥旧改案（2018）：法院认定未办理营业执照的商户不享有独立补偿权；

 

深圳白石洲城中村改造（2020）：创新采用“经营权益补偿系数”解决混合业态问题；

 

杭州亚运村建设案（2022）：确立“过渡期补助金”计算标准。

 

4、多元化解路径建议

 

法律适用层面：明确项目法律性质（行政征收/商业开发），建立经营事实的举证认定规则，区分主补偿责任与次补偿责任。

 

实务操作层面：设立“经营损失评估专家库”，推行“补偿资金共管账户”制度，开发“碳减排收益反哺”创新机制。

 

制度完善建议：在《绿色建筑促进条例》中增设专项补偿条款，建立城市更新补偿纠纷快速仲裁通道。

 

5、结论与展望

 

本案的解决需要平衡生态环境保护、城市更新效率与市场主体保护三重价值。建议参照《最高人民法院关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》，构建“政府主导、司法保障、市场参与”的复合型补偿体系，为全国零碳社区建设提供可复制的权益保障方案。

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