导读：2025年南宁市西乡塘街道城中村改造项目启动以来，涉及百余家商铺的拆迁纠纷持续发酵。商户提出“程序违法”“补偿标准倒挂”等核心诉求，反映出城市更新中商铺权益保护的制度性难题。数据显示，2020-2023年广西城中村改造引发的行政诉讼案件中，涉及商铺补偿争议的比例从28%攀升至43%。

 

1、城中村改造商铺征收的法律属性辨析

 

（1）商铺征收的复合权利结构

 

西乡塘街道争议商铺呈现三类法律关系：

 

‌集体建设用地使用权‌：原始村民通过宅基地审批取得土地使用权；

 

‌租赁合同权益‌：商户通过《房屋租赁合同》取得商铺经营权；

 

‌添附物权‌：商户实施的装修装饰形成独立物权。

 

根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地入市需经民主决策程序，但现行征收补偿制度对此类复合权利缺乏系统安排。

 

（2）补偿基准的法规冲突

 

南宁市《城中村改造管理办法》第十四条规定商铺补偿参照周边市场租金评估，但与《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条关于“合法经营证明”的要求存在冲突。

 

实际操作中，无证经营商户被直接排除补偿范围，引发“合法经营认定”标准的普遍争议。

 

2、商户维权的核心法律争议焦点

 

（1）征收程序的合法性缺陷

 

‌民主决策程序缺位‌：改造方案未经村民会议三分之二以上成员表决通过，违反《村民委员会组织法》第二十四条；

 

‌评估机构选定违规‌：未按规定提供备选机构名单，剥夺商户选择权；

 

‌补偿方案公示瑕疵‌：公告期不足30日，违反《征收土地公告办法》第七条。

 

（2）补偿标准的计算争议

 

‌装修价值评估缺失‌：仅按300元/㎡标准包干补偿，未考虑实际装修投入；

 

‌停业损失计算偏差‌：按商铺面积×80元/月计算，远低于商户实际经营流水；

 

‌预期收益不予认定‌：对剩余租期超过3年的租赁合同权益未予补偿。

 

（3）权利救济的制度障碍

 

‌诉讼主体资格限制‌：租户因非产权人身份难以单独提起诉讼；

 

‌行政复议期限冲突‌：征收决定公告与补偿方案公示时间差导致诉权丧失；

 

‌执行异议程序空转‌：商户提出异议后仍遭遇强制拆除。

 

3、商铺拆迁纠纷的解决路径探索

 

（1）实体权益保障机制重构

 

‌建立分层补偿体系‌：

 

土地权利人：按基准地价补偿；

 

承租人：按剩余租期市场价值补偿；

 

实际经营者：按年均利润3年补偿。

 

‌引入第三方审计机制‌：对经营流水、纳税记录进行专项审计作为补偿依据。

 

（2）程序正义实现方案

 

‌设立商户代表委员会‌：参照《广州市旧村改造条例》设立商户代表参与协商；

 

‌实施补偿预存制度‌：在征收决定前将预估补偿款提存至公证账户；

 

‌建立快速仲裁通道‌：针对装修价值等专业争议启用商事仲裁程序。

 

（3）典型案例的示范效应

 

参考“杭州四季青市场拆迁补偿案”确立的三项规则：对历史形成的无证经营给予合理补偿；承租人可主张搬迁费及重新安置费用；预期利润损失按前三年平均利润的50%补偿。

 

4、制度完善建议

 

（1）地方立法层面

 

在《南宁市城市更新条例》中增设“商铺权益保护专章”；制定《城中村改造商铺征收补偿实施细则》，明确：装修价值评估采用“重置成本法”；停产停业损失按同地段同类商铺平均收益计算。

 

（2）司法实践层面

 

发布商铺拆迁纠纷审判指引，统一裁判标准；探索“补偿款提存+继续经营”的过渡方案。

 

（3）社会治理层面

 

建立城中村改造商户数据库，实施动态权益登记；推广“律师驻点调解”模式，前移矛盾化解关口。

 

结语：

 

西乡塘街道商户维权事件折射出城市更新立法滞后于实践需求的深层矛盾。在全面推进依法征收的背景下，亟需构建商铺经营者权益的“三维保障体系”：实体权益的量化标准、程序参与的实质平等、救济渠道的有效畅通。建议通过专项立法、类案规则构建和多元解纷机制创新，在城市发展与权益保护间寻求法治化平衡点，让城中村改造真正成为提升城市品质的法治工程。

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