导读：随着南宁市西乡塘区衡阳西路片区城中村改造项目的推进，永和村200余户被征收人的补偿标准与周边房价匹配问题成为争议焦点。根据现行政策，该区域货币补偿单价达1.4万元/㎡（含奖励后或超1.5万元/㎡），而周边商品房均价约1万元/㎡。这种“倒挂”现象引发被征收人对补偿标准合理性的质疑。

 

1、补偿标准的法律依据与计算逻辑

 

（1）法定补偿框架的双轨制

 

永和村改造项目适用南宁市征收集体土地补偿政策体系，包括《南宁市征收集体土地补偿安置办法》（南府规〔2023〕24号）及其配套文件。

 

补偿内容包括三部分：

 

‌土地及地上物补偿‌：按征地区片综合地价计算，辅以青苗、建（构）筑物专项评估；

 

‌安置补助‌：可选择货币补偿、产权调换（回迁房）或“产权调换+货币补偿”组合模式；

 

‌政策性奖励‌：涵盖搬迁补助、签约奖励、过渡安置费等多项叠加补贴。

 

（2）补偿标准的动态调整机制

 

根据《南宁市新一轮征地区片综合地价实施工作的通知》（南府发〔2023〕2号），土地补偿标准每三年调整一次，需结合经济发展水平与土地价值变化。2024年货币补偿基准价定为11058元/㎡，通过系数调整后实际单价达14375元/㎡，显著高于周边房价。这一设计旨在保障被征收人在同区位购置替代住房的能力。

 

2、争议焦点与法律困境

 

（1）补偿“表面倒挂”与实质差距

 

尽管补偿单价高于市场房价，但被征收人主张该标准未充分覆盖三类隐性成本：

 

‌回迁房面积折算损失‌：产权调换按原建筑面积1：1.3计算，但部分村民原有建筑存在超建面积，无法全额计入置换基数；

 

‌过渡期生活成本增加‌：临时安置补助费（约2000元/月）难以匹配南宁市租金上涨趋势；

 

‌商铺经营损失补偿缺位‌：现行政策未明确经营性用房的市场收益补偿细则，商户面临安置选址困难。

 

（2）安置方式的可选择权争议

 

《南宁市房票安置暂行办法》（2024年）虽提出货币补偿外的房票安置模式，但存在两大限制：

 

‌房源地域限制‌：房票仅限购买市辖区新建商品房，而永和村周边在售楼盘多为二手房，实际选择空间有限；

 

‌强制捆绑风险‌：部分被征收人反映，街道办倾向于引导选择产权调换，以降低财政支出压力。

 

3、完善补偿机制的路径建议

 

（1）建立补偿标准动态评估体系

 

建议引入第三方机构对补偿方案开展‌双重评估‌：

 

‌成本法评估‌：核算被征收房屋重置成本及土地增值收益；

 

‌市场比较法评估‌：比对同区位商品房交易价格与租金水平。评估结果作为调整补偿系数的重要依据，并向社会公示异议处理程序。

 

（2）细化特殊群体补偿规则

 

针对城中村改造中的三类特殊诉求需专项规范：

 

‌历史遗留无证建筑‌：参照《南宁市征收集体土地补偿安置的实施意见》（南府规〔2023〕25号），对2009年12月31日前建设的无证房屋，可按50%-80%比例补偿；

 

‌商铺经营补偿‌：参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，将“停产停业损失”纳入集体土地征收补偿范畴；

 

‌高龄村民安置‌：对60岁以上被征收人增设养老补助金，标准可按过渡期时长阶梯式递增。

 

（3）强化多元纠纷化解机制

 

‌前置协商程序‌：街道办应组织被征收人代表、开发商、法律顾问三方会谈，就补偿细则开展听证；

 

‌行政调解与司法衔接‌：对达不成协议的个案，引导通过行政复议或行政诉讼定分止争，避免群体性事件；

 

‌补偿资金监管‌：设立专项账户托管900万元动迁服务资金，按工程进度分期支付，防范挪用风险。

 

结语：

 

南宁市永和村改造项目折射出城市化进程中公共利益与个人权益的复杂博弈。补偿标准与房价的“倒挂”表象背后，实质是制度设计精细度与个体诉求多样性的冲突。未来需通过‌动态评估机制‌、‌分类补偿规则‌和‌透明化程序‌，在法治框架下实现多方利益的平衡。唯有如此，城中村改造才能真正成为推动城市更新、保障民生福祉的共赢工程。

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