导读：2025年上海金陵东路旧改项目推进中，多家百年老字号企业因厂房腾退陷入补偿争议。争议焦点集中于企业无形资产——包括商誉、传统工艺秘方、客户资源等——未被纳入征收评估体系。此类争议暴露出《国有土地上房屋征收与补偿条例》对历史品牌文化价值保护的制度空白，同时折射出资产评估规则与非物质文化遗产保护需求之间的深层冲突。

 

1、法律困境：无形资产补偿的制度性缺失

 

（1）现行法规的局限性

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确将补偿范围限定于房屋价值、搬迁费用及停产停业损失，对商标权、商誉等无形资产仅作原则性表述。在金陵东路案例中，某始创于1905年的糕点企业，其秘制配方市场估值超5000万元，但因缺乏法定权属凭证，评估机构拒绝将其纳入补偿范畴。

 

（2）评估方法的技术缺陷

 

‌成本法主导的评估逻辑‌：现行评估多采用成本法核算房屋重置价值，但老字号企业的历史建筑中蕴含的品牌溢价、文化地标价值无法通过物理成本体现。如某绸缎庄所在建筑被认定为市级文保单位，其文化附加值达市场房价的2.3倍，却未被计入评估报告；

 

‌收益法适用障碍‌：虽然《资产评估执业准则》允许采用收益法评估无形资产，但老字号多采用家族传承模式，财务数据不透明，导致未来收益难以量化。

 

（3）程序参与权保障不足

 

征收方常以“评估专业性问题”排斥企业参与评估机构选定。参考（2025）沪XX行初XX号判决，某老字号因未被通知参与评估机构摇号，导致评估结果遗漏其百年店招价值，法院最终以程序违法撤销补偿决定。

 

2、争议焦点：老字号无形资产的特殊性

 

（1）文化传承价值的不可替代性

 

‌地域依附性‌：金陵东路老字号的形成与街区历史文脉深度绑定。某笔墨庄客户中70%为书画名家，搬迁将导致核心客户流失，该损失远超普通商铺的客群变动；

 

‌技艺唯一性‌：如某旗袍工坊的“镶、嵌、滚、宕”工艺列入非遗名录，其技艺传承需特定师徒体系支撑，搬迁可能导致技艺断代。

 

（2）隐形成本的认定难题

 

‌品牌重塑成本‌：老字号迁址后需重新建立市场认知，参考北京大栅栏搬迁案例，同类企业品牌价值恢复周期平均需5-8年，期间推广成本约占原市值的15%-20%；

 

‌商誉折损‌：某药酒品牌因搬迁导致“原产地”标识丧失，年销售额下降42%，但评估报告仅按设备搬迁费的1.2倍核算损失。

 

3、突破路径：实体规则与程序机制的双重革新

 

（1）构建无形资产分类评估体系

 

‌确权登记先行‌：建议参照《商标法》第九条，对老字号历史使用证据进行司法确权，明确商誉、秘方的财产权属性；

 

‌差异化评估方法‌：对可量化的无形资产（如商标权），采用市场比较法，参照同类老字号特许经营费核定价值；

 

对文化传承价值，引入德尔菲法，由文保专家、行业协会、消费者代表组成评审组赋值。

 

（2）完善程序保障机制

 

‌强制评估说明义务‌：要求评估机构在报告中单独列明无形资产排查情况，未予评估的需书面说明理由；

 

‌建立异议复核绿色通道‌：对无形资产评估争议，缩短复核答复期限至15日，并允许企业自费委托第三方机构补充评估。

 

（3）探索替代性补偿模式

 

‌文化股权置换‌：允许企业以无形资产评估值入股改造后的商业综合体，按持股比例获取长期收益；

 

‌税收抵扣创新‌：参考苏州平江路改造经验，对老字号搬迁后的新增利润，给予5年内企业所得税减免50%的优惠政策。

 

结语：

 

金陵东路老字号无形资产补偿争议，本质是工业化评估体系与传统文化价值认知的碰撞。破解困局需实现三重突破：在立法层面，将“历史品牌文化价值”增列为法定补偿客体；在技术层面，开发适配非物质文化遗产的评估模型；在实施层面，赋予老字号经营者评估参与权与异议救济权。唯有通过制度创新承认无形资产的财产属性，方能实现城市更新与文化传承的共生共荣。

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