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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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间隔多年的征收,程序还合法吗?补偿标准又怎么确定?
作者:申菲 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-04-02 阅读量:51

导读:在集体土地上的房屋征收中,有时会出现征收决定已经作出,被征收房屋所在地已经转变为国有土地,但是补偿安置还未到位的情况。如果这种情况持续的话,等到几年过去,周围居民的物质生活水平发生了极大的改变,那么此前拆迁部门所采取的集体土地的征收程序是否还是正确的呢?此时补偿标准该以何时来确定呢?又应以集体土地还是国有土地的标准来计算呢?

【基本案情:迟来10余年的征收拆迁】

刘某的房屋位于江苏省某市某区,2005年涉案集体土地被批准征收,后市政府对该项目征收土地方案进行了公告,同时补偿方案也进行了公告。

但是直到2016年,相关征收部门才下发新的补偿方案对被征收人进行征收补偿安置。刘某因认为自己的房屋所在土地已经变为国有,征收部门适用的是集体土地上的征收程序,因此认为征收程序违法并诉诸法院。

再审法院认为刘某没有证据证明其房屋所在土地已转变为国有土地,且援引了《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款,表明即使涉案地块已转变为国有土地,也只能是征收补偿标准参照国有土地,但征收程序仍应适用集体土地上的征收程序。

关于征收程序

上述案例所涉及的情况是房屋早在2005年便被纳入了征收范围,但是并没有给予被征收人补偿,而是等到2016年再实施补偿安置。

因此时土地性质已经变更为国有了,那么之前采取的集体土地征收程序是否还正确呢?根据上述案例的法院裁判结果,由于征收程序开始之时,被征收房屋所在土地是集体土地,所以其本质还是针对集体土地的征收,也理应按照集体土地的征收程序推动征收实施。

关于补偿标准的确定

因为此时被征收房屋所在土地的性质已经变更为国有土地,那么征收补偿的标准是按照国有土地还是集体土地呢?

根据前述《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

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所以被征收人是可以主张按照国有土地上的补偿标准来补偿的,通常是参照周围类似房地产的市场价格。

这其中其实也是有合理的支持依据的:因为此时被征收人已经按照城市的生活标准生活了多年,如果再按照农村集体土地的标准来补偿无疑会造成被征收人生活水平的下降,而征收补偿安置的一个原则便是不降低被征收人原有的生活水平。

关于被征收房屋价值的确定时点

因为房屋等不动产的价值会随时间的变化产生较大的波动,应该以何时来确定房屋等被征收物的价值呢?


如上所述,我们已经可以主张按照国有土地的标准来获得补偿,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

但是像这种房屋征收决定公告的时间距实际补偿已经很久的情况,仅以此为标准对被征收人较为不利。

因此最高院在(2020)最高法行申3108号判例中表达了如下观点:“如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远,且不可归责于被征收人的原因……征收主体应当承担相应的责任,即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式,弥补被征收人由此可能遭受的损害。”且通常情况下,如果涉及到诉讼,理应以判决时被征收房屋的市场价值计算。

在明律师最后要提示大家的是,征收拆迁作为一种行政行为理应有其“期限性”,即在一定的合理期限内全部完成,这样才能确保补偿安置的公平、合理与建设项目的顺利开展。久拖不决对征拆双方而言都是一种非正常状态,极易导致双输。故被征收人和征收方都要秉持“限期解决问题”的积极主动态度,就补偿安置中存在的纠纷、争议密切沟通联系,履行相应的职责和义务,尽量避免类似于本案情形的发生。一旦遇到了,被征收人也别忘了及时咨询专业律师,保障自己在征拆后的居住生活条件得到改善。


标签: 拆迁补偿流程
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