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山东济南农村拆迁:什么样的农村房屋能按城市标准补?
作者:李鹏飞 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-05-13 阅读量:64

司法实践中,经常出现征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,行政机关经过若干年以后才做出房屋征收决定对房屋进行征收;或者在与被征收人达不成补偿协议的情况下径行将房屋拆除的案例。在这种情况下,应该如何争取房屋的补偿或者赔偿利益呢?能否要求其按照城市房屋拆迁的补偿标准给予补偿或者赔偿呢?本文,在明律师事务所的刘勇进律师团队为大家浅析这一问题。

【基本案情:逾10年农村房屋才被拆除】

委托人张女士在山东省济南市A区B街道办事处C村拥有合法房屋、院落一处,手续齐全,农村宅基地使用权证、房产证、集体土地使用证等证件均具备。

后该村集体土地被征收为国有土地,2009年开始对该地块上房屋进行拆迁。2013年,某片区开发建设工程指挥部对张女士下发了《拆迁通知》,因认为补偿标准过低,无法达到保障被征收人生活水平不降低、长远生计有保障的起码标准,张女士一直没有与指挥部达成协议。

直到2019年4月,涉案房屋、院落才被强制拆除。房屋、所有屋内物品及院落内附属设施全部被破坏,给张女士造成了重大经济损失。

后当事人在律师的指导下,以A区政府、B街道办事处为共同被告向济南市中级人民法院提起行政诉讼,请求确认区政府、街道办拆除涉案房屋院落的行为违法。

济南市中级人民法院判决确认区政府强制拆除涉案房屋、院落的行为违法。一审宣判后,被告未上诉,该判决生效。

因本案案情特殊,为获取更多的证据,在确认强拆行为违法的判决生效后,律师并没有立即指导委托人进行行政赔偿诉讼。经过向政府有关部门申请信息公开得知,该村集体土地于2009年被省政府作出的征地批复征收,后该村被纳入济南市城市规划区范围内。

【法律分析:符合条件的农村房屋可按城市标准给予补偿】

最高人民法院法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定:

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。


山东济南农村拆迁:什么样的农村房屋能按城市标准补?


最高人民法院行政审判庭(2005)行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中指出:


行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。

最高人民法院上述司法解释和答复意见的精神实质是一致的,即在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,经过若干时间后,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,应当参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

司法解释之所以作如此规定,其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障原集体土地上房屋权利人在拆迁后的居住生活条件。

2019年12月30日,由最高人民法院5名法官组成合议庭进行提审并作出行政赔偿判决的(2015)行提字第20号行政赔偿判决书中也指出:

对于征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿,多年后才予强制拆除的,如果继续按照集体土地征收时的价格进行安置补偿,显然会严重损害当事人的合法权益。有必要考虑城镇化过程中房屋产权普遍升值很高的实际情况……涉案房屋所在地在被强拆时已经转为国有土地,纳入城市规划区,应当参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

本案中,涉案房屋所在土地于2009年即被征收为国有,直到2019年4月涉案房屋、院落才被强制拆除。

当事人虽然持有的是集体土地使用权证等证书,但涉案房屋被强拆时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,且所在区域已经纳入城市规划区,完全符合最高人民法院上述答复、司法解释和判例的适用条件,当事人完全可以请求人民法院参照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。

在明律师最后要提示大家的是,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收标准进行补偿或赔偿,需要提供充分的证据来证明自己的主张。其中最主要的就是集体土地已于多年前被征收的证据,以及房屋所在区域已被纳入城市规划区的证据。

根据《行政诉讼法》第三十四条规定,被告对作出的行政行为负有举证责任,应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件,这是行政诉讼的基本举证原则。但是,具体到个案当中,原告的证据也很重要,有时候甚至会起到扭转乾坤的作用。


标签: 农村拆迁 城市补偿标准
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