日前，住房和城乡建设部发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，确定了北京市、南京市、西安市等21个城市（区）将开展首批城市更新试点工作。试点工作自2021年11月启动，为期2年。那么，以“城市更新”名义开启的新阶段究竟与过去有何不同？城市中的老旧房屋将会面临怎样的改造模式呢？事实上，《通知》的发布已经给出了答案！

在明律师认为，这份《通知》中最重要的表述是这里：

探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。

构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。

结合此前住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，我们可以得出以下几点：

其一，此轮所谓的“城市更新”较以往最大的区别，就在于对“大拆大建”持根本否定态度。盼着通过征收拆迁、棚户区改造等原有模式改善居住条件的住户，恐怕要略感失望了。

《通知》中提及的“政府引导”虽然与棚户区改造年代的“政府主导”仅一字之差，但意义却是截然不同。这就意味着，正在启动的城市更新项目将以“市场运作、公众参与”为主要支撑，政府不再对能否实施更新、怎样实施更新直接负责。

怎么改大家商量着办，商量妥了就改，商量不妥就先改能商量妥的地方。这是典型的城镇老旧小区综合整治的特征，与具有行政强制性，政府负有法定补偿责任的征收拆迁完全不同。

《通知》中虽然提及要坚持“留改拆”并举，但却明确指出要以保留利用提升为主。而在此前发布的《防止大拆大建通知》中也明确规定，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

无疑，列入此轮城市更新试点名单的城市发展建设状况有所差异。对于北京市而言，新增棚户区改造征收项目的可能性微乎其微。接近20%的比例恐怕只会出现在名单里的部分城市中。

其二，所谓的“公众参与”，一指参与协商、表决，二指承担部分更新成本。过去的征收拆迁项目并不需要强调公众参与，因为在那时被征收人是完全处于被动地位的，只要政府启动了征收公众就势必要去配合，在房屋是否被拆这件事情上并无太多发表“不同意见”的权利。

而在此轮启动的城市更新项目中，“健全公众参与机制”要求公众通过业主大会、物业管理委员会、社区居民代表会议等民主决议程序就是否参与更新，以何种方式更新，自选哪些改造项目，怎样分担改造费用等重要问题进行协商、决策，真正体现的是居民当家做主。

以往是征收方给被征收人补偿，今后将是住户在享受城市更新资金支持政策的同时自掏部分腰包，今非昔比是很真切的体验。

其三，城市更新背景下“拆迁致富”或彻底成为历史记忆。被老百姓至今津津乐道的“拆迁致富”有两大前提，一是有拆迁项目存在，二是“拆旧建新”后开发商等市场主体将通过拿地获取巨额的利益。而后者或许才起决定性作用。

但对于2021年及以后的城市更新，住建部层面却有着这样的明确表述：

1.严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

2.不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变；

3.不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程……鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等。

综上可知，最新一轮城市更新项目在理念上有了较大转变，更加立足于改善老百姓的居住生活环境本身，不与最具诱惑力的商业开发挂钩。

在此背景下，参与市场运作的企业主体在短期内很可能无利可图，只能是“久久为功”才能在对腾退疏解建筑的长期运营中获取“微利”。那么显然“拆迁致富”已失去了开发商获利这一前提条件，只能沦为大家茶余饭后的谈资了。


在明拆迁律师最后要提示各位尚居住在老旧房屋里的住户的是，城市更新项目能否顺利开展主要靠居民的积极参与和协商。起步阶段一些居民因盼望拆迁、拆旧建新的愿望落空而难免有些失落，在情绪左右之下表态反对、不参与的情况实属正常。但大家要秉持理性的头脑去做对自己今后居住生活负责任的决断，争取将下意识的“反对微改造”逐步调整到与改造主体深入探讨怎样改造上来。能改善一些是一些，更新就比不更的强，这或许才是当前形势下居民的最优选项。

至于大家最关心的首批开展城市更新的21个试点城市（区）的名单，就去住建部《通知》的相关报道中找寻吧。