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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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陕西安康宅基地房屋无故被拆,是旧宅就得一律腾退吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-12-08 阅读量:87

导读:最近,据多家媒体和微信公众号“呦呦鹿鸣”消息,陕西省安康市汉滨区早阳镇胡家兄弟的宅基地上房屋于2019年7月遭镇政府“从安全角度考虑”拆除,结果该拆除行为被法院终审确认违法,并责令镇政府采取相应的补救措施。相关媒体指出,涉案房屋系因当地“旧宅腾退”被拆除。

目前,当地区政府已经两度积极回应舆情关切,向当事人及社会公众道歉,并对涉案镇长给予行政撤职处分。那么,农民房屋“无故被拆除”究竟暴露出了哪些错误的认知?怎样做才算是合法的“旧宅腾退”呢?

错误认知一:农民的房子破旧,就应当被腾退拆除

破旧的农村土坯房屋就一定要被腾退拆除,才能展现新农村建设带来的新风貌吗?当然不能这样理解。

农村宅基地上房屋老旧、残破,如果真的达到了危房的情形,那么应当由房屋所有人或者使用人委托专业鉴定机构进行房屋安全状况鉴定,在科学确定其危险等级后再采取相应的解危排险措施。譬如D级危房要尽快将居住者搬离甚至整体拆除,C级危房一般是允许加固修缮的。

绝不应出现的状况是,房屋未经专业鉴定,仅凭“目测”“感觉”就认定应当腾退拆除。那么以后村干部、乡镇领导走在路上,看到任何一间道边上的房屋老旧了,是不是都有权力直接下令腾退拆除呢?

“风能进,雨能进,国王不能进”,这句人所共知的格言说的恰恰就是,任何普通百姓都有权决定是否允许国王进入自己的房屋,无论他的房屋有多破旧。

错误认知二:“旧宅腾退”允许“强拆”?

答案当然是否定的。本案中,区政府在情况说明中也明确提及,当地是在与当事人口头达成拆除协议的情况下,才对涉案房屋实施了拆除行为。

事实上,类似的“旧宅腾退”“增减挂钩”项目并非征收拆迁性质,而是典型的“协议搬迁”——村民同意,可以搬迁;村民不同意,任何人不得强制其搬迁。

“尊重农村村民意愿”“自愿有偿”之类的字眼贯穿于各地的此类型政策文件和实施方案之中,显然其应当被落到实处,而不是仅仅落在纸面上撑门面。

就本案而言,与当事村民达成的“口头拆除协议”显然不是依法签订的腾退拆除协议,找当事人的二叔签字更是没有法律依据(有权利在这样的协议上签字的当然是宅基地使用权人或者房屋的所有权人)。

即使旧宅再旧,想要依法将其拆除也应当通过做工作征得村民的理解和配合,而不能超越职权去硬来。

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错误认知三:“闲置”农房就应当被腾退?

农村宅基地上房屋是否“闲置”,不能仅凭村民是否每日在此居住、是否外出务工或者已在城里买房就单方面予以认定。

《土地管理法》第62条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

据此,即使农民真的进城工作、买房、落户了,法律上也仅允许对其原有宅基地实施“自愿有偿退出”,农民不自愿,任何人也不能以人家在城里买房、工作了为由而剥夺其享有回村居住房屋的权利。

中央农村工作领导小组办公室、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》也明确指出,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权……不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

错误认知四:只要拆除房屋的目的是好的,程序不重要

本案中最突出的问题就是腾退拆除行为程序违法。想对村民的合法房屋实施拆除,要么依法作出责令交出土地决定或者收回宅基地使用权的决定,有需要的还必须申请法院强制执行;要么按危房拆,也要有相应的解危排险通知和强制拆除决定。

一些基层干部和群众认为,村里、镇上整治老旧宅基地上房屋的目的是好的,为的是村容村貌的提升、建设用地增减挂钩目标的实现,还能排除一定的居住安全隐患,怎么拆真的重要吗?

实际上,做“大好事”必须依法依规依照程序严格推进,差一步、一张纸的书面文件也不能动手拆除房屋。这就是“依法行政”理念的最通俗理解。

一旦枉顾程序合法性而“先拆了再说”,就会给当事村民的合法财产甚至是人身权利制造隐患,好事就很有可能被干成坏事,由此引发的“确认行政行为违法”“申请国家赔偿”“给予相应处分”甚至危害社会稳定等一系列后果,可就没有此前想象中的那么香了。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是,旧宅腾退搬迁自然有其值得鼓励、允许的合理因素,对于那些建造年代久远、居住条件恶劣的土坯房,我们的确应当在力所能及的范围内积极配合村委会和地方政府进行相应的整治。但需要大家牢记的是,“力所能及”“心甘情愿”应是我们做这件事的基本条件,任何人都不能违背为人民谋福利的初心使命去腾退拆迁,否则等待他们的就必将是法律的严惩与舆论的谴责。


标签: 陕西安康宅基地
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