导读：据多家媒体近日报道，自率先启动申请式退租项目后，作为其“连续动作”之一的申请式改善工程也开始在一些历史文化街区平房直管公房院落中发起。申请式改善面向的就是故土难离，希望能在中心城区的胡同里安度余生的老住户，能实现其在不外迁的前提下改善居住环境的目标。然而，申请式改善却要求住户率先拆除自建房，这引起了部分居民的不理解。本文，在明拆迁律师就为大家浅析这一政策操作中的原理，希望能为大家作出经得起时间检验的选择有所帮助。

【自建房必须拆了才能改善？根源在于自建房不合法】

事实上，媒体在报道中直接采用了“先拆除自家违建”“外接违建面积”这样的表述，即将老百姓居住使用多年的自建房直接定性成了违建。

那么这些老旧的自建房屋到底是否属于违建呢？在明律师认为这需要依据《城乡规划法》和当地的城乡规划条例根据个案情况严加判定。

对于在建造时未经产权单位同意并获取建设工程规划许可证，或者未依据规划许可的范围擅自搭建的厨房、厕所等无证面积，有关部门很有可能将其认定为违建。

但我们还应当考虑自建房屋的具体年代和当时的法律规定。对于上世纪80年代以前即建造完工的房屋，是否属于违建应当依法调查核实，而不应仅凭是否有证、登记这一个因素来加以判定。

历史遗留原因形成的无证自建房究竟该何去何从，是一个略显复杂的问题。但无论如何，这种房屋的合法性无法通过确权登记予以确认，其在面临征收拆迁、腾退等项目时不予补偿是大概率的事件。

【老百姓究竟怎样选择？无证自建房将面临怎样的结局？】

诚如报道中所言，想当年为了解决自家的居住困难，自建房的面积往往和承租公房的面积大致相当。一旦自建房被拆除，意味着自家直接减少了一半的居住使用面积。

但对于那些没有接受申请式退租而选择留在胡同里的公房承租人而言，摆在面前的选择事实上就是两种：

一是参与申请式改善，同意将无证的自建房拆除，进而由专业的建设单位对老旧平房实施类似于“翻建”性质的改善工程，从而切实提升居住质量；

二是不参与申请式改善，继续居住在老旧的平房之中，在看着别人“改善”的情况下继续担忧自家自建房的命运。

如前文所述，无证自建房最终的结局事实上已经很清楚了，历史的产物或许也必将随着历史的发展演进而淹没于历史长河之中。

若公房承租人对自家自建房的认定结论有异议，可以咨询专业律师的意见，看看是否能够通过现有证据证明其合法性。

对相关部门作出的责令限期拆除通知、决定不服的，也可以在律师的指导下提起复议或者诉讼，大家自然能够找到为自己居住使用多年的老房子“说句话”的地方。

但说一千道一万，有一点广大老住户必须弄明白：申请式改善不是征收拆迁，不受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整。

因此，《条例》第24条所规定的征收方必须先认定被征收房屋是否属于违建，进而才能对违建不予补偿的逻辑并不能适用在申请式改善项目上！

换言之，申请式退租、改善项目完全可以设置区别于征收拆迁的政策，直接规定对无证的自建房一律不予认定面积，不计算在外迁共有产权安置房或者翻建改善的面积范围内。

先拆除自建房才能参与改善，这样制定“游戏规则”本身没有任何问题，老百姓若对此不认可则可以选择不参与改善。

【厨房、厕所甚至住人的空间没了，使用面积不足怎么办？】

对于自建房被拆除后造成的居住使用面积缩水问题，申请式改善事实上引入了一个足够时尚、前卫的空间改造设计思路——LOFT。

简言之，LOFT就是阁楼，即通过对房屋高度带来空间的充分利用来解决其占地面积狭小的问题。这在申请式改善中被称作“浅下挖型改善”，利用平房较高的高度创造出类似半层的空间，让房屋由平层调整为“复式”，从而最大限度地解决公房承租人的居住使用需求。

这种用平面空间置换时尚立体空间的操作无疑借鉴了许多文创园区旧厂房的改造思路，颇有些意思，但其中的部分改造费用是需要老百姓自行承担的。

在明律师最后要提示大家的是，申请式改善和申请式退租一样，都是由公房承租人及居民自愿选择是否参与，其不具有行政强制性。但能够确认的一点是，公房承租合同不是无限期的，公房承租人一旦去世或者合同因约定的情形发生而解除，搬家是必然的事情。究竟该怎样选择，更多的不是一个法律问题，而关乎我们在面对现实与未来时抱持怎样的态度……